Питання розподілу майна — це один із найскладніших та найбільш емоційно насичених аспектів сімейного права. Попри те, що на момент укладення шлюбу майбутнє подружжя зазвичай зосереджене на побудові спільного життя, юридична реальність диктує свої правила, які стають критично важливими у разі розлучення.

В Україні одним з основоположних принципів сімейного законодавства є режим спільної сумісної власності. Це означає, що все майно, набуте парою за час перебування у шлюбі, належить дружині та чоловікові в рівних частках, незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу) або на чиє ім'я зареєстровані активи. Проте за цим простим, на перший погляд, правилом ховається безліч нюансів.

Зокрема, поділ квартири чи іншої нерухомості, зареєстрованої лише на одного з партнерів, зазвичай не викликає труднощів. Процес залишається відносно формальним доти, доки одна зі сторін не заявить претензію на те, що об'єкт був придбаний виключно за її власні заощадження, набуті до шлюбу або отримані в дарунок чи спадок. У такому випадку суд може визнати право власності на 1/2 частину об’єкта житлової нерухомості за кожним з подружжям.

Особливо складним є питання розподілу об’єктів незавершеного будівництва або нерухомості, яка ще не здана в експлуатацію, проте вже була частково або повністю оплачена за рахунок спільних коштів подружжя. Окремої правової уваги потребують ситуації, що пов’язані з укладенням попередніх договорів, використанням акцій або переуступкою прав вимоги тощо. Для цього потрібно більш глибоко зануритись у різноманітні ситуації і зрозуміти за яких умов майнові права можна поділити, а за яких суд може відмовити.

Ситуація перша: одним з подружжя укладено договір купівлі-продажу майнових прав, здійснено 100% оплату, але на момент звернення до суду з позовом будинок не був введений в експлуатацію.

В цьому випадку при захисті своїх прав ми можемо застосовувати висновки, викладені у Постанові Верховного Суду від 26.08.2025 у справі № 761/11588/23, в якій суд зауважив на наступному:

«Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору, за яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, належним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Встановивши, що позивач у повному обсязі виконав грошові зобов`язання за договорами №13/2/ШК, № 27/2/ШК, № 26/2/ШК  купівлі-продажу майнових прав, а ТОВ «ТОВАРИСТВО»* допустило істотне порушення умов договору і в обумовлені правочином строки не ввело в експлуатацію будинок на АДРЕСА_9 , внаслідок чого позивач позбавлений можливості оформити право власності на спірні квартири, суди дійшли правильного висновку про задоволення позову».

Також необхідно звернути увагу на Рішення Дарницького районного суду м.Києва від 26.03.2024 у справі № 753/5447/23, в якому суд визнав за кожним з подружжя майнове право на 1/2 (одну другу) частку в об`єкті інвестування - однокімнатну квартиру.

Отже, в разі своєчасної оплати майнових прав та затягуванням з введенням в експлуатацію будинку, подружжя може звертатись до суду з позовом про визнання за кожним з подружжя майнового права на 1/2 частку в об`єкті інвестування.

Ситуація друга: одним з подружжя укладено договір купівлі-продажу майнових прав, здійснено 100% оплату, але в подальшому (до набуття права власності на нерухоме майно), було здійснено уступку права вимоги третій особі без згоди іншого з подружжя.

Верховний Суд, в даному випадку, вважає, що в разі вибуття майнових прав, інший з подружжя може вимагати компенсацію 1/2 від суми сплачених за майнові права кошти. Касаційна інстанція у Постанові від 12.03.2025 по справі № 760/20240/17 зазначає:

«Вирішуючи спір в указаній частині, апеляційний суд правомірно зазначив, що відповідачка, уклавши безвідплатний договір про уступку права вимоги 02  квітня 2018 року з ТОВ «Житло-Буд» та ОСОБА_8, фактично розпорядилася на свій розсуд без згоди позивача сплаченими за договором № 7 від 08 грудня 2005 року коштами в розмірі 2 061 612 грн, які є спільною сумісною власністю подружжя, оскільки були внесені в період шлюбних відносин.

Таким чином, грошові кошти в розмірі 2 061 612 грн, проінвестовані в нерухоме майно за договором № 7 від 08 грудня 2005 року в період шлюбу, є спільним майном подружжя, проте відповідачка розпорядилася цим майном на свій розсуд без згоди іншого з подружжя і не в інтересах сім`ї, такі грошові кошти мають враховуватись при поділі майна подружжя шляхом стягнення з відповідача на користь позивача компенсації у вигляді 1/2 частки вартості придбаних майнових прав на нерухоме майно, що були придбані згідно договору про уступку права вимоги, укладеного 21 березня 2007 року між ОСОБА_6, ТОВ «Житло-Буд» та ОСОБА_4 , у розмірі 1 030 806 грн.

Доводи заявника про те, що позивачем було пропущено строк позовної давності, на що не звернув уваги апеляційний суд, відхиляється колегією суддів, оскільки сам по собі факт розірвання шлюбу не свідчить про порушення прав позивача».

Ситуація третя: якщо одним з подружжя укладено договір купівлі-продажу цінних паперів з метою подальшого набуття права власності на нерухоме майно.

В цій ситуації можна опиратись на висновки у Постанові Верховного Суду від 12.03.2025 у справі № 752/5900/21, в якій обставини склались наступним чином:

«У справі, яка переглядається, апеляційний суд встановив, що 30 червня 2015 року між ПАТ «Український будівельно-інвестиційний банк», який діяв від імені і за рахунок ТОВ «Компанія з управління активами «Ваш інвестиційний партнер» (довіритель), та ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_1 (покупець) укладені договори купівлі-продажу цінних паперів № 227БВ108та № 227БВ108, предметом яких є цільові облігації емітента ТОВ НВФ «Стромкомплект» (забудовника), тобто боргові цінні папери - цінні папери, що посвідчують відносини позики і передбачають зобов`язання емітента сплатити у визначений строк кошти, передати товари або надати послуги відповідно до зобов`язання.

Вказані цінні папери забезпечені, виконання зобов`язань за ними здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва, а саме: об`єктів нерухомості (двох квартир) у житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями загальноміського користування та підземними автостоянками на АДРЕСА_1 .

30 червня 2015 року між ТОВ НВФ «Стромкомплект» (забудовник) та ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_1 (інвестор) укладені договори про участь у будівництві об`єкта нерухомості № 34-Ф-ГС та № 35-Ф-ГС. ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_1 обрала спосіб фінансування будівництва, передбачений частиною третьою статті 4 Закону № 1560-XII, та взяла участь у фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва (квартир НОМЕР_1 та НОМЕР_5 за вищевказаною адресою) шляхом придбання цільових облігацій емітента ТОВ НВФ «Стромкомплект», виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

У матеріалах справи відсутній договір купівлі-продажу майнових прав на спірні об`єкти нерухомості.

22 березня 2017 року ТОВ НВФ «Стромкомплект» (забудовник) та ОСОБА_2 склали акти про пред`явлення цінних паперів до погашення до договорів про участь у будівництві об`єкта нерухомості № 34-Ф-ГС та № 35-Ф-ГС.

У матеріалах справи відсутні докази виконання інвестором ОСОБА_2 умов інвестування, а саме, що ОСОБА_2 після підписання актів пред`явлення облігацій до погашення перерахувала належні їй лоти облігацій зі свого рахунку у цінних паперах на рахунок у цінних паперах забудовника (емітента) ТОВ НВФ «Стромкомплект», оскільки виписка з рахунку в цінних паперах з депозитарної установи як інвестора ОСОБА_2 , так і забудовника (емітента) ТОВ НВФ «Стромкомплект» відсутня.

Отже, відсутні докази того, що інвестор ОСОБА_2 виконала умови інвестування та набула майнові права (тотожні праву власності) на спірні об`єкти нерухомості.

У матеріалах справи відсутні докази того, що об`єкт будівництва прийнятий в експлуатацію та після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію емітент ТОВ НВФ «Стромкомплект» передав інвестору ОСОБА_2 об`єкти нерухомості за актом приймання-передачі об`єкта нерухомості з дотриманням пунктів 2.3, 2.5, 3.1, 3.2 договорів про участь у будівництві.

За таких обставин апеляційний суд правильно виходив із того, що обставини виникнення у ОСОБА_2 майнових прав на квартири НОМЕР_1 та НОМЕР_5 на АДРЕСА_1 після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, питання про поділ яких як спільного майна подружжя порушується у позові, є недоведеними.

Отже, апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що вимога про поділ таких майнових прав є передчасною, оскільки в матеріалах справи відсутні докази того, що інвестор ОСОБА_2 у будь-який спосіб набула майнові права (тотожні праву власності) на спірні об`єкти нерухомості, обставини про наявність майнових прав як спільного майна подружжя є недоведеним».

Ситуація четверта: укладання одним з подружжя попереднього договору купівлі-продажу квартири та визнання майнових прав.

За обставинами справи у Постанові Верховного Суду від 22.01.2025 по справі №753/7776/22, 01.09.2020 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» і ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом, відповідно до пункту 1.1 якого сторони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з вбудованими-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгом» на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та  АДРЕСА_4 .

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про відмову у задоволенні первісного та зустрічного позовів, виходив із того, що саме по собі укладання ОСОБА_2 з ПАТ «ХК «Київміськбуд» попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до ОСОБА_2 і ОСОБА_1 майнових прав на цю квартиру.

Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного суду з таких підстав.

У цій справі ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, оскільки її майбутнє право на частку у спірній квартирі не визнається її колишнім чоловіком - ОСОБА_2 , що підтверджується і його зверненням до суду із зустрічним позовом та оскарженням ним рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Між тим, відповідно до умов вказаного попереднього договору майновими правами на об`єкт нерухомості володіє ПАТ «ХК «Київміськбуд», а сторони лише погодили укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири в строк та на умовах, визначених цим договором.

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовів, оскільки саме по собі укладання ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до ОСОБА_2 і ОСОБА_1 майнових прав на квартиру.

При цьому, апеляційний суд правильно зауважив, що в зв`язку з укладенням попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2020 року та сплатою грошових коштів в розмірі 1 510 245,00 грн за цим договором, ОСОБА_1 не позбавлена можливості в порядку поділу майна подружжя порушувати перед судом питання про стягнення компенсації частини сплачених за цим договором грошових коштів або в разі укладення основного договору купівлі-продажу пред`являти вимоги щодо права на частку у придбаній квартирі.

Проте підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України».

Ситуація п’ята: визнання майнових прав на 1/2 частину об`єкта нерухомого майна – квартири за умови не повної оплати за договором.

У цій ситуації Верховний Суд вважає, що в разі укладення договору купівлі-продажу майнових прав, але якщо повністю розрахунки за фактично збудовану площу не здійснено, акту приймання-передачі майнових прав не підписано, об`єкт будівництва, в якому відповідачкою придбано майнові права на квартиру, не введено до експлуатації, у задоволенні позовних вимог про визнання майнових прав на 1/2 частину об`єкта нерухомого майна повинно бути відмовлено (Постанова Верховного Суду від 05.07.2023 року по справі № 759/24141/19).

Узагальнюючи озвучені вище позиції судів, ми можемо зробити наступні висновки: якщо умови договорів, на які звертають суди у своїх позиціях, виконані, подружжя може отримати майнове право у відповідних частинах, а в іншому випадку подружжя не позбавлено можливості просити суд присудити компенсацію коштів в розмірі 1/2 від суми витрачених коштів іншим з подружжя з метою набуття майнових прав на нерухоме майно.