Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками поновлення правовстановлюючих документів на нерухомість, а саме:
1. Види правовстановлюючих документів на нерухомість.
2. Реєстрація права власності до 2013 року.
3. Реєстрація права власності після 2013 року.
4. Алгоритм дій при втраті правовстановлюючих документів на квартиру (будинок), розташованих в Україні.
5. Алгоритм поновлення правовстановлюючих документів на окупованих територіях.
6. Найчастіші питання від клієнтів.
У рамках характеристики поновлення правовстановлюючих документів на нерухомість акцентовано на наступному:
1. Види правовстановлюючих документів на нерухомість
Правовстановлюючі документи підтверджують виникнення права власності на нерухоме майно.
До основних документів належать:
Договір купівлі-продажу квартири або будинку. Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України продавець передає або зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно та сплатити за нього визначену грошову суму.
Договір дарування квартири або будинку. За статтею 717 ЦК України дарувальник безоплатно передає або зобов’язується передати майно обдаровуваному у власність.
Договір міни. Відповідно до статті 715 ЦК України кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність один товар в обмін на інший.
Договір довічного утримання. За статтею 744 ЦК України відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квартиру, їх частину або інше майно, а набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та/або доглядом довічно.
Свідоцтво про право власності. Документ, який підтверджує право власності на об’єкт нерухомості. Прикладом є свідоцтво, видане після приватизації квартири.
Свідоцтво про право на спадщину за законом або за заповітом. Видається спадкоємцю після смерті спадкодавця. Свідоцтво разом із державною реєстрацією права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є правовстановлюючим документом на нерухомість.
2. Реєстрація права власності до 2013 року
До 2013 року діяла попередня система реєстрації прав на нерухомість. Після укладення правочину в нотаріуса, наприклад договору купівлі-продажу, власник мав звернутися до Бюро технічної інвентаризації (БТІ) або реєстраційної служби при Міністерстві юстиції України для реєстрації права власності.
За результатом реєстрації власник отримував витяг про реєстрацію права власності.
Якщо право власності оформлене до 2013 року, відомості про нього можуть бути відсутні в сучасному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Тому важливо перевірити, чи було право власності перенесене до нового реєстру.
Якщо власник хоче внести відомості про раніше зареєстроване право до ДРРП:
1) Спочатку необхідно перевірити рік оформлення правовстановлюючих документів.
2) Далі потрібно виготовити новий технічний паспорт із внесенням даних до електронної системи технічних паспортів та отримати в БТІ довідку про реєстрацію права власності.
3) Після цього слід звернутися до ЦНАП з оригіналами правовстановлюючих документів, паспортом та ідентифікаційним податковим номером.
4) Реєстратор протягом п’яти робочих днів вносить відомості до ДРРП або ухвалює письмове рішення про відмову.
5) Якщо реєстратор відмовив у внесенні відомостей, потрібно уважно вивчити причини відмови. Якщо право неможливо підтвердити через відсутність архівів БТІ або припинення його діяльності на окупованій території, може виникнути необхідність звернення до суду.
3. Реєстрація права власності після 2013 року
З 1 січня 2013 року в Україні діє електронний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Повноваження здійснювати державну реєстрацію прав у цьому реєстрі мають приватні та державні нотаріуси, а також державні реєстратори, зокрема ті, які працюють при міських радах.
Якщо право власності було зареєстроване після 1 січня 2013 року, відомості про нього мають міститися в ДРРП. Це важливо, коли власник втратив паперові документи: необхідно з’ясувати, чи збереглися відомості про право в електронному реєстрі та чи можливо отримати дублікат документа.
Наведено приклад справи щодо нерухомості в Маріуполі. Право власності на нежитлові приміщення було зареєстроване у 2018 році, однак через бойові дії та окупацію міста документи були втрачені, а отримати дублікати було неможливо. Суд, дослідивши докази набуття й державної реєстрації права власності та неможливості отримати дублікати, задовольнив позов про визнання права власності.
4. Алгоритм дій при втраті правовстановлюючих документів на квартиру або будинок, розташовані в Україні
Порядок відновлення документів залежить від того, який саме документ втрачено та ким він був виданий.
Якщо втрачено документ, виданий нотаріусом
Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання або свідоцтво про право на спадщину.
Відповідно до статті 53 Закону України «Про нотаріат», передбачено можливість видачі дубліката втраченого документа.
Якщо нотаріус, який посвідчував правочин, продовжує діяльність, власнику слід звернутися до нього з паспортом, документом про реєстрацію місця проживання та податковим номером, щоб отримати дублікат.
Якщо нотаріус припинив діяльність, потрібно звернутися до Міністерства юстиції України з письмовим або адвокатським запитом щодо місця зберігання нотаріального архіву та порядку отримання дубліката.
Якщо втрачено свідоцтво про право власності, видане міською радою
Наприклад, це може бути свідоцтво про право власності на квартиру, приватизовану в 1990-х роках.
У такому випадку необхідно звернутися до відповідної міської або сільської ради із заявою про видачу дубліката. Бажано знати реквізити втраченого документа.
Якщо архів не зберігся або орган місцевого самоврядування відмовив у видачі дубліката, можна звернутися до суду на підставі статті 392 ЦК України.
Ця стаття передбачає, що власник може пред’явити позов про визнання права власності, якщо його право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати документа, який засвідчує право власності.
Позовні вимоги в такому випадку формулюються як вимога про визнання права власності у зв’язку з утратою правовстановлюючого документа.
Після набрання рішенням суду законної сили його необхідно подати через ЦНАП для державної реєстрації права власності в ДРРП.
Які докази можуть підтвердити право власності
Якщо правовстановлюючі документи втрачені, а дані в реєстрах не збереглися, у пропонується використовувати фотографії документів, зокрема збережені на телефоні, квитанції про оплату комунальних послуг із зазначенням прізвища власника, пояснення свідків як додатковий доказ, а також підтвердження від ОСББ.
Залежно від обставин справи можуть знадобитися новий технічний паспорт, оцінка майна та інші документи, що підтверджують належність нерухомості власнику.
5. Алгоритм поновлення правовстановлюючих документів на окупованих територіях
У разі втрати документів на нерухомість, розташовану на тимчасово окупованій території, перш за все потрібно з’ясувати, коли було оформлено право власності та в якому реєстрі воно реєструвалося.
Якщо право було зареєстроване до 2013 року, необхідно перевірити, чи збереглися відомості в БТІ або чи були вони перенесені до електронних реєстрів. Якщо право зареєстроване після 1 січня 2013 року, потрібно перевірити наявність відомостей у ДРРП.
Якщо отримати дублікат документа неможливо через окупацію, знищення архівів або відсутність доступу до документів, може виникнути необхідність звернення до суду з позовом про визнання права власності.
Справа № 201/9943/24 щодо нерухомості в Маріуполі. Клієнтка мала у власності нежитлові приміщення загальною площею 1 731 кв. м, право на які було зареєстроване у 2018 році. Через бойові дії та окупацію міста документи були втрачені, а отримати їх дублікати було неможливо, оскільки міська рада не мала доступу до документів та архівів, а архів приватного нотаріуса не був вивезений із тимчасово окупованої території.
До суду подали докази набуття й державної реєстрації права власності, втрати документів та неможливості отримати дублікати. Суд установив, що право власності було належним чином набуте й зареєстроване у 2018 році, та задовольнив позов.
Відомості про право власності в ДРРП є необхідною умовою для реалізації права на компенсацію за пошкоджене або знищене майно.
Отже, алгоритм дій визначається двома ключовими обставинами: чи розташована нерухомість на окупованій території та в якому реєстрі було зареєстровано право власності. Від цього залежить подальша стратегія захисту права власника.
6. Найчастіші питання від клієнтів
Як дізнатися, якого року документи, якщо не залишилося копій або фотографій?
Потрібно зробити запит на отримання інформації з реєстру нерухомості про право власності через послуги «Дії» або на сайті Міністерства юстиції України — «Онлайн будинок юстиції». Такий запит може зробити як власник, так і третя особа. Вартість пошуку — 45 грн.
Якщо в результаті пошуку відображаються відомості про право власності, це допоможе з’ясувати, у якому реєстрі міститься інформація. Також зазначено, що навіть права, зареєстровані до 1 січня 2013 року, можуть відображатися в електронному реєстрі, якщо БТІ або нотаріус перенесли відповідні відомості.
Що робити, якщо залишився лише технічний паспорт, а всі інші документи згоріли?
Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом. Він містить відомості про технічні характеристики об’єкта нерухомості. Його збереження корисне, однак він не замінює документ, який підтверджує право власності. Правовстановлюючі документи все одно потрібно поновлювати.
Які докази можуть підтвердити право власності, якщо дані в реєстрах не збереглися?
Можна використовувати фотографії втрачених документів, квитанції про сплату комунальних послуг із зазначенням прізвища власника, пояснення свідків як додатковий доказ, а також документи чи підтвердження від ОСББ. Наведено приклад, коли керівник ОСББ підтверджував належність квартири власнику протоколом зборів.
Що робити з рішенням суду після задоволення позову?
Після набрання рішенням суду законної сили власник отримує його та звертається через ЦНАП для реєстрації права власності в ДРРП.
Рішення набирає законної сили через 30 днів, а після подання документів державна реєстрація проводиться протягом п’яти днів. Результат підтверджується витягом із ДРРП із печаткою та підписом реєстратора.
Що робити, якщо втрачено документи на квартиру в Україні, але власник перебуває в іншому місті як ВПО?
Наведено приклад клієнтки, яка проживала як ВПО в Мукачеві, а квартира розташовувалася в Харкові. Документом було свідоцтво про право власності, видане після приватизації в 1990-х роках.
Адвокат з’ясувала обставини оформлення права, направила адвокатський запит до БТІ в Харкові та звернулася до голови кооперативу для підтвердження сплати внесків. Після виготовлення нового технічного паспорта та внесення його до реєстру технічних паспортів через ЦНАП було зареєстровано право власності в ДРРП.
Цей приклад демонструє, що відновлення документів можна організувати, навіть якщо власник фактично перебуває в іншому регіоні.
Що робити, якщо втрачено договір купівлі-продажу або дарування?
Власнику необхідно звернутися до нотаріуса, у якого укладалася угода, із паспортом, документом про реєстрацію місця проживання та податковим номером. Дублікат видається відповідно до статті 53 Закону України «Про нотаріат».
Якщо отримати дублікат неможливо, подальші дії залежать від наявності відомостей у реєстрах, доступності архіву та можливості підтвердити право власності іншими доказами.