Публікації лектора
Договір оренди землі у практиці Верховного Суду
Про договір оренди землі у практиці Верховного Суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Козловська Людмила
12.10.2025

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками договір оренди землі у практиці Верховного Суду, а саме:

  • 1. Загальні положення про договір оренди землі.
  • 2. Сторони договору оренди землі.
  • 3. Укладення договору оренди землі.
  • 4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
  • 5. Істотні умови договору оренди землі.
  • 6. Типовий договір оренди землі.
  • 7. Орендна плата за землю.
  • 8. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
  • 9. Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація права оренди землі.
  • 10. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору оренди землі.
  • 11. Розірвання договору оренди землі.
  • 12. Визнання недійсним договору оренди землі.

У рамках характеристики договору оренди землі у практиці Верховного Суду акцентовано на наступному:

1. Загальні положення про договір оренди землі

Договір оренди землі є консенсуальним договором, за яким орендодавець зобов’язаний передати орендарю земельну ділянку у користування (постанова ВП ВС від 06.03.2024, № 902/1207/22).

Право оренди після державної реєстрації є речовим правом. 05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Право оренди — це майнове право, яке може бути предметом застави, спадкування, внесення до статутного капіталу. Зміни до ч. 5 ст. 93 ЗК (закон № 1423-IX) дозволили користувачу відчужувати право оренди без погодження власника.

Арешт на право оренди земельної ділянки боржника не допускається (постанова ВП ВС від 18.03.2020, № 904/968/18; уточнення — постанова КГС ВС від 17.02.2025, № 904/1615/22).

2. Сторони договору оренди землі

  1. Якщо будівля на ділянці у спільній власності кількох осіб — усі вони можуть бути співорендарями (постанова ВП ВС від 10.12.2019, № 906/961/17).
  2. Перехід права власності, спадкування, реорганізація орендаря не припиняють договору оренди (ч. 4 ст. 32 Закону «Про оренду землі»).
  3. Орендар земель державної або комунальної власності не може відчужувати право оренди, крім випадків, визначених ч. 2 ст. 8-1 Закону (постанова ВП ВС від 15.11.2023, № 918/119/21).

3. Укладення договору оренди землі

Якщо власник землі помер, орган місцевого самоврядування може передати ділянку в оренду до оформлення спадщини (постанова КГС ВС від 22.11.2018, № 914/2637/17)

Рішення ради про дозвіл на розробку проекту землеустрою не є згодою на передачу в оренду (постанова ВП ВС від 04.12.2018, № 32/563).

Договір є укладеним з моменту підписання сторонами (після 01.01.2013), а право оренди виникає після його держреєстрації (постанова ВП ВС від 18.06.2023, № 357/8277/19).

4. Укладення додаткової угоди до договору

Додаткові угоди до договорів, укладених до 01.01.2013, набувають чинності після державної реєстрації (постанова ВП ВС від 05.02.2025, № 925/457/23)

Угода має бути у письмовій формі та підлягає держреєстрації, якщо змінює істотні умови (строк, плату, площу, предмет тощо). Інакше — порушується принцип достовірності реєстру.

5. Істотні умови договору оренди землі

Істотні умови договору оренди землі визначаються у ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Рішення ОМС про затвердження зразку договору є обов’язковим (постанова КГС ВС від 29.08.2018, № 908/2100/17).

Орендар зобов’язаний використовувати землю за цільовим призначенням, обов’язок діє безперервно (постанова ВП ВС від 02.11.2022, № 922/3166/20).

Зміна виду використання в межах цільового призначення не потребує спеціальної процедури (постанова ВП ВС від 01.06.2021, № 925/929/19).

6. Типовий договір оренди землі

Рішення органу місцевого самоврядування про затвердження зразку договору оренди землі з метою конкретизації типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМ України «Про затвердження Типового договору оренди землі» від 03.03.2004 № 220, є обов’язковим для відповідного землекористувача.

Органи місцевого самоврядування можуть конкретизувати його локальними рішеннями (постанова КГС ВС № 908/2100/17).

7. Орендна плата за землю

За змістом ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності:

  • Ч. 3 ст. 22 Закону визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
  • За змістом ч. 4 ст. 23 Закону орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.
  • Норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

8. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок є базою для визначення розміру орендної плати (ст. 5, 18 Закону «Про оцінку земель»). Підлягає оновленню не рідше ніж раз на 5–7 років.

Підставою перегляду орендної плати є законодавча зміна граничного розміру, а не рішення ОМС (постанова ВП ВС від 09.11.2021, № 635/4233/19).

Суд може самостійно визначати розмір НГО, якщо це технічний розрахунок.

У постанові ВП ВС від 05.06.2024, № 914/2848/22 відступлено від старої позиції — зміни діють з моменту рішення суду, а не дати нової оцінки.

Якщо плата визначена у % до НГО, зміна оцінки автоматично змінює плату.

9. Державна реєстрація договору оренди та права оренди

Реєстрація речового права ≠ реєстрації договору (постанова ВП ВС від 23.06.2020, № 696/1693/15-ц).

До 2013 року реєструвався сам договір; після 2013 — лише право оренди.

Договір чинний із моменту підписання, а право виникає з моменту держреєстрації (постанова ВП ВС від 06.03.2024, № 902/1207/22).

Обов’язок зареєструвати договір покладено на орендаря; невиконання може бути підставою для розірвання.

Несвоєчасна реєстрація → протиправне збільшення строку — підстава для розірвання.

10. Поновлення договору оренди землі та переважне право

Стаття 32-2 Закону «Про оренду землі» — поновлення за процедурою ст. 126-1 ЗК України.

Якщо сторони включили в договір умову про поновлення, договір поновлюється автоматично, якщо відсутня заява про відмову (п. 2 ст. 126-1 ЗК).

Стаття 33 Закону — переважне право орендаря, який належно виконував обов’язки, на укладення нового договору.

Судова практика: постанови КГС ВС від 27.01.2021, № 924/725/18, КЦС ВС від 26.06.2019, № 126/2354/16-ц.

11. Розірвання договору оренди землі

Підстави розірвання договору оренди землі — істотне порушення умов договору (ч. 2 ст. 651 ЦК, ст. 31–32 Закону).

Розірвання договору може бути ініційоване орендодавцем у разі нецільового використання (постанова ВП ВС № 922/3166/20).

Розірвання договору може бути також у разі ухилення орендаря від держреєстрації договору або прострочення сплати орендної плати (див. постанову ВП ВС від 05.02.2025, № 925/457/23).

Щодо підстав для розірвання договору оренди у разі погашення відповідачем заборгованості зі сплати орендних платежів після звернення позивача до суду:

ВП ВС відступила від правового висновку ВСУ, викладеного у постанові від 21 січня 2015 року у справі № 910/16306/13 (№ 3-211гс14) та КГС ВС, викладеного у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 921/383/15-г/17, щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди у разі погашення відповідачем заборгованості зі сплати орендних платежів після звернення позивача до суду і відсутності у відповідача заборгованості на момент ухвалення рішення суду, визначивши, що погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати). Постанова ВП ВС від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23.

12. Визнання недійсним або неукладеним договору оренди землі

Судова практика:

  • Непідписаний договір — неукладений, а не недійсний (постанова ВП ВС від 16.06.2020, № 145/2047/16-ц).
  • Підпис — обов’язковий реквізит правочину (постанова КЦС ВС від 19.08.2020, № 151/116/17).
  • Позов про визнання неукладеним після підписання додаткової угоди — заборонена суперечлива поведінка (постанова КЦС ВС від 10.04.2019, № 390/34/17).
  • Належний спосіб захисту — визнання відсутнім права оренди (ВП ВС від 29.11.2023, № 513/879/19; ОП КЦС ВС від 02.06.2025, № 144/1440/22).
  • Витребування орендарем земельної ділянки можливе лише якщо його право зареєстроване та діє (постанова ВП ВС від 18.04.2023, № 357/8277/19).

Першоджерело - https://tinyurl.com/5fmx9ah5