Держреєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у практиці Верховного Суду

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками практику Верховного Суду щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме:

1. Спори про державну реєстрацію речових прав в практиці Великої Палати Верховного Суду.
2. Застосування способів захисту, встановлених спеціальним законодавством (Законом № 1952-IV), у спорах без майнових вимог про речові права та їх обтяження.
3. Правовстановлююче значення державної реєстрації речових прав та захист прав, порушених незаконною реєстрацію.
4. Застосування принципу jura novit curia («суд знає закони») в практиці Верховного Суду. Зміна предмету та підстав позову в спорах про державну реєстрацію речових прав.
5. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження майнових прав.

У рамках характеристики державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у практиці Верховного Суду акцентовано на наступному:

1. Спори про державну реєстрацію речових прав в практиці Великої Палати Верховного Суду

Відповідно до практики Великої Палати Верховного Суду реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи. За наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. За чинним законодавством України особа набуває право власності на нерухоме майно та має змогу повноцінно його здійснювати, зокрема у спосіб розпорядження своєю власністю, після державної реєстрації права власності на нерухоме майно, тобто ухвалення рішення щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, внесення та подальшого збереження (наявності) відповідного реєстраційного запису в Державному реєстрі прав. (Постанова ВП ВС від 12.03.2019, № 911/3594/17).

Також Великою Палатою сформовано загальний підхід, що державна реєстрація речового права за третьою особою, є порушенням речових прав позивача, а отже, будь-який спір про державну реєстрацію з третьою особою, є спором про право.

У постанові ВП ВС у справі № 823/2042/16, визначено, що оскільки позивач не був заявником стосовно оскаржуваних реєстраційних дій, тобто останні були вчинені за заявою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються, окрім вимог про скасування оспорюваного рішення, запису в державному реєстрі прав, також вимоги про визнання недійсними правочинів, на підставі яких прийнято оспорюване рішення, здійснено оспорюваний запис.

Визнання протиправним і скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за третьою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна. (Постанова ВП ВС від 4.09.2018, № 823/2042/16).

2. Застосування способів захисту, встановлених спеціальним законодавством (Законом № 1952-IV), у спорах без майнових вимог про речові права та їх обтяження

У постанові від 05 грудня 2018 року Велика Палата підкреслила, що після правових позицій, висловлених у справах № 823/2042/16 особа може оскаржувати державну реєстрацію без пред’явлення майнових вимог тільки у випадку, якщо рішення про державну реєстрацію стосувалось реєстрації прав позивача, а не іншої особи.

У судовій практиці Верховного Суду, у касаційних судах, склалися різні підходи щодо застосування приписів абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV стосовно ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Спори, в яких заявлено лише вимогу про скасування рішення державного реєстратора: практика ВС:

КГС ВС вважав за необхідне відступити від висновку, викладеного у постанові КЦС ВС від 27.10.2021 у справі № 545/1883/20, яким встановлено, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності призведе до відновлення порушених прав позивача і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності з таких підстав. Такою була колись позиція ВСУ, який посилався на п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК. На думку колегії суддів КГС ВС задоволення заявленого позову без вирішення по суті спору про право власності між сторонами не тільки не матиме наслідком поновлення прав позивача, а й призведе до стану правової невизначеності щодо спірного нерухомого майна. Обґрунтування касаційного суду стосувалося тлумачення ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV. «За наявності таких прав»– уточнення, яке дозволяло КЦС вирішувати справи винятково за вимогами про скасування реєстрації. 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20), ВП ВС вирішила питання способів захисту майнових прав порушених незаконною державною реєстрацією. За час розгляду справи редакція ч. ст. 26 Закону № 1952-IV тричі змінювалася.

Зміст ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV в різних редакціях:

У редакції чинній до 26.07.22 року, ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора могло відбуватися винятково з одночасним вирішенням спору про визнання, зміну чи припинення речових прав.
12.05.2022 р. було вкотре змінено редакцію ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV. Як слідує з чинної редакції абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV рішенням суду можуть визнаватися речові права та їх обтяження, проте, якщо такого визнання немає, то речові права та їх обтяження поновлюються на підставі невід’ємної архівної складової частини. Для цього достатньо рішення суду про скасування державної реєстрації, прав чи документів, на підставі яких було проведено державну реєстрацію. Теж саме стосується реєстрації зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, врегульованих абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону. Визначено, що відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.
Внесені зміни встановлюють «автоматичне» припинення речових прав та обтяжень у разі скасування судом рішення про державну реєстрацію та «поновлення» речового права (обтяження) на підставі рішення суду або відповідно до архівної частини Реєстру. Без обов’язкового вирішення окремого спору про визнання, зміну чи припинення речових прав.

3. Правовстановлююче значення державної реєстрації речових прав та захист прав, порушених незаконною реєстрацію.

У ч. 1 ст. 182 ЦК України зазначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, а також обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

У ч. 4 ст. 334 ЦК визначено, що права на нерухоме майно, які потребують державної реєстрації, виникають з моменту проведення такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч. 2 ст. 3 Закону № 1952-IV речові права на нерухомість, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомого майна та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають, змінюються та припиняються з моменту їх реєстрації
(ч. 2 ст. 3 у редакції Закону № 3588-IX від 22.02.2024).

Ці положення підкреслюють конститутивну роль державної реєстрації та підтверджують
остаточний перехід України до повноцінної «титульної» системи реєстрації речових прав.

Традиційна модель цивільно-правових договорів із їх реально-консенсуальною природою вже не забезпечує ефективного функціонування цивільного обороту. Саме це стало підставою для впровадження у законодавстві системи реєстрації виникнення речових прав та їх обтяжень, що надало державній реєстрації правовстановлюючого значення.

Щодо належних та ефективних способів захисту в спорах про державну реєстрацію речових прав:

ВП ВС вказала, що оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ, заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

За умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту.

Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою.

У цій справі позивачеві було відмовлено у позові не тому, що спосіб захисту, який він обрав був неефективний чи неналежний, а тому, що судова практика узалежнювалася від постійних редакційних змін ч. 3 ст. 26 Закону, і на противагу їм намагалася виробити єдиний і універсальний спосіб захисту речових прав, наприклад, віндикацію, застосовуючи концепцію «книжного володіння».

Відповідно, оскарження державної реєстрації розглядалося, виходячи з її винятково процедурного характеру, а отже як субсидіарний або й взагалі «зайвий» спосіб захисту. Хоч без державної реєстрації, наразі, речові права не виникають, не переходять і не припиняються, а способи захисту завжди відповідають підставам виникнення прав і змісту їх порушень.

ВП у справі № 914/2350/18 (914/608/20) слідувала такому алгоритму: «Суд виходячи з засад диспозитивності, позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача» (п.118), але визначила ефективний спосіб захисту, який може реалізуватися в подібних спорах.

Відновлення становища, яке існувало до порушення права незаконною реєстрацією:

ВП ВС зауважує, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов’язані зобов’язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України (п.108-111 Постанови). Постанова ВП ВС від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

4. Застосування принципу jura novit curia («суд знає закони») в практиці Верховного Суду. Зміна предмету та підстав позову в спорах про державну реєстрацію речових прав

Якщо позивач звертається з однією із вимог, які за правовими наслідками, відповідають способам захисту, встановленим ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV, в частині оскарження державної реєстрації, («скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав»), такі вимоги можуть захисту. кваліфікуватися судом як належний спосіб .

«Предмет позову– це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підстави позову– це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права або охоронюваного законом інтересу. Від підстав позову слід відрізняти правові підстави позову (правове обґрунтування позову)– правову кваліфікацію обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови в позові, оскільки суд згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно здійснити правову кваліфікацію спірних правовідносин. Близькі за змістом висновки сформульовані у ВП ВС від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 ( пункти 81, 83, 84)».

В практиці КЦС ВС, у справах про оскарження державної реєстрації, замість принципу jura novit curia, застосовується інший підхід, згідно якого неточне з позицій закону формулювання позовних вимог, є лінгвістичним питанням, а не питанням застосування належних способів захисту.

КЦС вважає, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом вересня позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову- обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи Постанова КЦС ВС від 15 вересня у справі № 372/2583/18.

5. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження майнових прав

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних із відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.
При наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій, поки таке обтяження не буде зняте. Постанова ВП ВС від 3.04.2019, № 755/5072/17.
З відкриттям провадження у справі про неплатоспроможність боржника, з огляду на мету та цілі КУзПБ, правомірними можна вважати ті дії щодо звернення стягнення на майно боржника, які будуть здійснені в межах провадження у справі про банкрутство. Наявність провадження у справах про банкрутство свідчить про наявність спору про право щодо майна боржника, а отже виключає заявлення самостійних вимог про оскарження державної реєстрації речових прав та їх обтяжень на майно боржника. Постанова ВП ВС від 21.12.2022, № 914/2350/18 (914/608/20).
Іншою категорією є спори за самостійними вимогами про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, в яких загальна законодавча заборона стосується звернення стягнення на індивідуально-визначене майно боржника, наприклад, встановлена Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Незаконна державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження свідчить про відсутність спору про право, тому належним способом слід вважати скасування державної реєстрації.

Першоджерело - https://tinyurl.com/46vj7kvw