Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками земельний сервітут, а саме:
1. Еволюція, правова природа та поняття земельного сервітуту.
2. Ключові ознаки земельного сервітуту за законодавством України.
3. Платність сервітуту та податкові аспекти.
4. Підстави виникнення земельного сервітуту.
5. Судовий порядок встановлення сервітуту та обов'язкові умови доказування в суді.
6. Спеціальні види сервітутів та законодавчі новели 2018–2026 років.
7. Особливості встановлення сервітутів на землях державної та комунальної власності.
8. Структура договору про встановлення сервітуту та його істотні умови.
9. Відповідальність сторін, розподіл ризиків та захист прав власника обтяженої ділянки.
10. Підстави та порядок припинення земельного сервітуту.
11. Аналіз знакової судової практики Верховного Суду.
12. Компаративний аналіз: досвід країн романо-германської правової системи (Франція, Німеччина, Австрія).
13. Підсумки лекції та сесія запитань-відповідей.
У рамках характеристики земельного сервітуту акцентовано на наступному:
1. Еволюція, правова природа та поняття земельного сервітуту
Земельний сервітут є речовим правом на чуже майно, яке забезпечує баланс між правом користувача панівної земельної ділянки та правами власника обтяженої земельної ділянки. Встановлення сервітуту обмежує повне право власника обслуговуваної ділянки, однак не позбавляє його права володіння та розпорядження землею.
За наведеним визначенням земельний сервітут є встановленим законом, договором, заповітом або рішенням суду речовим правом власника чи землекористувача однієї земельної ділянки на обмежене, платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим способом. При цьому користування повинно здійснюватися способом, який є найменш обтяжливим для власника обтяженої ділянки. Земельний сервітут підлягає державній реєстрації.
Нормативну основу інституту становлять глава 16 Земельного кодексу України, зокрема статті 98–102, глава 32 Цивільного кодексу України, статті 401–406, а також законодавство про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Еволюція інституту простежується через розширення сфер його застосування та розвиток судової практики. Актуальна практика Верховного Суду за 2018–серпень 2026 року охоплює встановлення сервітуту, межі користування, принцип найменшої обтяжливості, платність, припинення, невикористання, способи захисту, розмежування юрисдикції та відмежування сервітуту від оренди.
2. Ключові ознаки земельного сервітуту за законодавством України
Основними ознаками земельного сервітуту є його речово-правова природа, користування чужою земельною ділянкою, обмежений характер такого користування, можливість платного або безоплатного встановлення, цільова спрямованість на задоволення потреб, які неможливо задовольнити іншим способом, а також здійснення права найменш обтяжливим для власника обтяженої ділянки способом.
Сервітут має властивість слідування за земельною ділянкою. Верховний Суд у постановах від 23 червня 2021 року у справі № 748/582/19 та від 20 червня 2024 року у справі № 359/4563/21 зазначив, що перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не припиняє сервітут. Сервітут пов’язаний саме із земельною ділянкою і продовжує діяти незалежно від волі нового власника.
Земельні сервітути можуть бути постійними та строковими. При цьому строк сервітуту, встановленого договором із землекористувачем, не може перевищувати строку, на який відповідна земельна ділянка передана йому у користування. Для сервітуту щодо розгортання та експлуатації електронних комунікаційних мереж на державних або комунальних землях передбачено спеціальні правила щодо мінімального строку.
3. Платність сервітуту та податкові аспекти
Земельний сервітут може бути як платним, так і безоплатним. Водночас питання розміру плати не має достатньо чітко врегульованого законодавчого механізму. У постанові КГС ВС від 1 лютого 2023 року у справі № 918/302/21 зазначено, що плата за встановлення сервітуту рішенням суду має компенсаційний характер і не може бути більшою за фактичні витрати власника, зокрема земельний податок. У конкретній справі суд визначив плату на рівні 3 % нормативної грошової оцінки землі.
У постанові КГС ВС від 19 листопада 2024 року у справі № 906/596/21 наголошено, що не можна змінити безоплатний сервітут на платний у судовому порядку без конкретного погодження умов оплати та відповідного обґрунтування.
Окремо розглянуто податковий аспект. Якщо суб’єкт господарювання уклав із органом місцевого самоврядування договір земельного сервітуту, як на платній, так і на безоплатній основі, підстав для виникнення податкових зобов’язань із плати за землю щодо земельної ділянки або її частини, на яку встановлено сервітут, не вбачається. Податковий кодекс не містить відповідного регулювання принципу платності користування землею саме за договорами земельного сервітуту.
При цьому плата за сервітут не є орендною платою. У постанові КГС ВС від 19 листопада 2025 року у справі № 902/1257/24 зазначено, що плата за сервітут може варіюватися залежно від конкретних обставин.
4. Підстави виникнення земельного сервітуту
Право земельного сервітуту виникає на підставі договору, закону, заповіту або рішення суду.
Спеціальною законодавчою підставою є, зокрема, стаття 37-1 ЗК України, відповідно до якої власники та користувачі земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, зобов’язані надавати право сервітуту для забезпечення проходу або проїзду іншим власникам та користувачам земельних ділянок до належних їм земельних ділянок.
5. Судовий порядок встановлення сервітуту та обов’язкові умови доказування
Звернення до суду є можливим тоді, коли потреби власника або землекористувача неможливо задовольнити іншим способом, а попередня спроба встановити сервітут за домовленістю не дала результату. Необхідною передумовою є письмове звернення до власника земельної ділянки з пропозицією укласти договір та відсутність домовленості.
Ця позиція неодноразово підтверджувалася Верховним Судом. У постанові КГС ВС від 3 вересня 2024 року у справі № 916/4327/23 зазначено, що до звернення до суду необхідно довести вчинення дій щодо встановлення сервітуту та недосягнення згоди між сторонами.
У постанові КГС ВС від 19 червня 2019 року у справі № 925/603/18 Верховний Суд підкреслив, що позивач має довести факт звернення до власника із пропозицією укласти договір саме на умовах, які потім заявляються у позові. Відсутність такого звернення може бути підставою для відмови у позові. Крім того, сервітут має встановлюватися найменш обтяжливим способом. Якщо позивач вимагає більшу площу сервітуту, ніж та, щодо якої відбувалися переговори, він повинен обґрунтувати необхідність її збільшення.
Загальною умовою встановлення сервітуту є неможливість ефективного використання власної земельної ділянки іншим способом. Така позиція наведена, зокрема, у постановах ВС від 6 червня 2018 року у справі № 539/1427/16-ц, від 17 вересня 2018 року у справі № 127/1417/16-ц та від 20 березня 2024 року у справі № 463/2640/21.
Для безоплатного сервітуту, за постановою КЦС ВС від 25 червня 2025 року у справі № 463/10616/19, необхідно довести неможливість нормального використання власної ділянки без сервітуту, відсутність альтернативного доступу, вжиття заходів досудового врегулювання, технічну можливість встановлення сервітуту та відсутність надмірного обтяження власника обтяженої ділянки.
Важливими для визначення конкретних меж сервітуту можуть бути висновки експертів та територіально-планувальна документація. У постанові КЦС ВС від 14 березня 2018 року у справі № 551/176/16-ц зазначено, що характер обмежень визначається з урахуванням, зокрема, висновків експертів та територіально-планувальних документів.
6. Спеціальні види сервітутів та законодавчі новели 2018–2026 років
Стаття 99 ЗК України передбачає широкий перелік видів земельних сервітутів. Серед них право проїзду, розміщення тимчасових споруд, будівництва та розміщення об’єктів нафтогазовидобування, розміщення об’єктів трубопровідного транспорту, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, трубопроводів та інших лінійних комунікацій, прокладання водопроводу, відведення води, забору води, прогону худоби, встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів. Також передбачені права для будівництва та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд та розміщення рекреаційної й необхідної інженерної інфраструктури.
Окремо виділено інфраструктурні земельні сервітути для нафтогазовидобування, трубопровідного транспорту, меліоративних систем, геологічного вивчення та видобування корисних копалин, електропередачі, електронних комунікаційних мереж, трубопроводів та індустріальних парків.
У 2022 році було прийнято Закон № 2805-ІХ щодо удосконалення законодавства у сфері користування надрами. Зміни спростили порядок надання надрокористувачам земельних ділянок усіх форм власності та категорій шляхом встановлення земельних сервітутів відповідно до меж ділянок надр та строків спеціальних дозволів. У відповідних випадках сервітут може встановлюватися без зміни цільового призначення земельної ділянки.
Для меліоративних систем передбачено можливість встановлення сервітутів відповідно до Закону «Про меліорацію земель», а також обов’язок власника або користувача земельної ділянки, на якій розміщені відповідні об’єкти, укласти на користь організації водокористувачів договір про безоплатний та безстроковий земельний сервітут.
Новелою частини шостої статті 100 ЗК України є спеціальний порядок встановлення сервітуту для розміщення рекреаційної та необхідної інженерної інфраструктури. Такий сервітут встановлюється виключно за договором і за відповідним погодженням власника або землекористувача; встановлення його за рішенням суду не допускається.
Також зазначено законопроєкт № 14117, поданий 13 жовтня 2025 року, щодо використання права земельного сервітуту для військових потреб. Він передбачає юридичну основу для використання земель під військові цілі без повного відчуження земельних ділянок, зокрема для фортифікаційних споруд, техніки та логістичних об’єктів.
7. Особливості встановлення сервітутів на землях державної та комунальної власності
У разі необхідності встановлення сервітуту на землях державної або комунальної власності, які ще не сформовані в земельну ділянку, допускається формування земельної ділянки в межах території, на яку поширюватиметься право сервітуту.
Особливе значення має статус особи, яка укладає договір. У постанові КГС ВС від 2 серпня 2023 року у справі № 926/3103/22 суд визнав недійсним договір про встановлення сервітуту, оскільки лікарня як постійний користувач комунальної земельної ділянки не була наділена правом передавати її іншим особам в оплатне користування шляхом сервітуту.
Для державних і комунальних земель також встановлено спеціальні правила щодо строку сервітуту, зокрема для розгортання та експлуатації електронних комунікаційних мереж.
8. Структура договору про встановлення сервітуту та його істотні умови
Обов’язкові вимоги до договору встановлені статтями 98–101 ЗК України, статтями 401–405 ЦК України та законодавством про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Істотними умовами договору є обсяг прав сервітуарія щодо користування земельною ділянкою або її частиною, кадастровий номер земельної ділянки, розмір і порядок внесення плати за встановлення сервітуту, крім безоплатного сервітуту, а також строк його дії.
Структурно договір включає сторони, предмет договору, момент виникнення права користування та передачі земельної ділянки сервітуарію, строк користування, плату, права та обов’язки сторін, відповідальність та інші умови.
За домовленістю сторін договір може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки також може встановити вимогу щодо його нотаріального посвідчення або скасувати таку вимогу. Сам земельний сервітут підлягає державній реєстрації.
9. Відповідальність сторін, розподіл ризиків та захист прав власника обтяженої ділянки
Ключовим принципом захисту власника є здійснення сервітуту найменш обтяжливим способом. Сервітут не повинен перетворюватися на фактичне позбавлення власника можливості володіти та користуватися своєю земельною ділянкою.
Обсяг прав сервітуарія має бути чітко визначений. Судова практика вимагає обґрунтування площі, меж, способу та мети користування. У постанові КЦС ВС від 6 серпня 2026 року у справі № 559/2328/22 суд визнав найменш обтяжливим варіант, запропонований експертом, а графічна частина експертного висновку дозволила визначити конкретні межі, площу та конфігурацію сервітуту.
Захист власника також забезпечується можливістю заперечувати проти сервітуту, якщо потреба може бути задоволена іншим способом. Верховний Суд у постанові від 20 серпня 2025 року у справі № 909/460/24 зазначив, що якщо сторони вже врегулювали користування земельною ділянкою договірними механізмами і потреба може бути задоволена без сервітуту, підстав для його встановлення немає.
Водночас власник земельної ділянки не є єдиною особою, яка потенційно може вимагати встановлення сервітуту. У постанові ВС від 5 листопада 2024 року у справі № 923/898/21 відхилено аргумент про те, що право вимоги належить виключно майбутньому користувачу земельної ділянки.
10. Підстави та порядок припинення земельного сервітуту
Підстави припинення земельного сервітуту визначені статтею 102 ЗК України та статтею 406 ЦК України. До них належать поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту та власника земельної ділянки, відмова особи, в інтересах якої встановлено сервітут, рішення суду про його скасування, закінчення строку, невикористання сервітуту протягом трьох років та порушення власником сервітуту умов користування.
Верховний Суд у постанові від 14 червня 2023 року у справі № 362/6024/21 звернув увагу, що припинення права власності попереднього власника земельної ділянки не є самостійною підставою припинення сервітуту, оскільки така підстава не передбачена статтею 102 ЗК України.
11. Аналіз знакової судової практики Верховного Суду
Судова практика Верховного Суду сформувала низку ключових підходів щодо земельного сервітуту.
У справі № 925/603/18 від 19 червня 2019 року Верховний Суд визначив обов’язковість попереднього звернення до власника земельної ділянки та необхідність доведення недосягнення домовленості саме щодо умов сервітуту, заявлених у суді.
У справі № 748/582/19 від 23 червня 2021 року та справі № 359/4563/21 від 20 червня 2024 року підтверджено властивість сервітуту слідувати за земельною ділянкою при зміні її власника.
У справі № 463/10616/19 від 25 червня 2025 року сформульовано умови встановлення судом безоплатного сервітуту: неможливість нормального використання власної ділянки, відсутність альтернативного доступу, досудове врегулювання, технічна можливість та відсутність надмірного обтяження власника.
У справі № 902/1257/24 від 19 листопада 2025 року Верховний Суд підкреслив, що плата за сервітут не є орендною та може змінюватися залежно від обставин.
У справі № 910/15400/24 від 3 березня 2026 року Верховний Суд детально розмежував сервітут і оренду: при сервітуті власник продовжує володіти та користуватися ділянкою за її цільовим призначенням, тоді як при оренді земельна ділянка передається орендареві у володіння та користування.
У справі № 559/2328/22 від 6 серпня 2026 року Верховний Суд підтвердив значення експертного висновку для визначення конкретних меж, площі та конфігурації сервітуту, якщо запропонований експертом варіант є найменш обтяжливим.
12. Компаративний аналіз: Франція, Німеччина, Австрія
Звертається увага на необхідності порівняльного аналізу зарубіжного права як одного з напрямів глибокого вивчення інституту земельного сервітуту.
13. Підсумки
Земельний сервітут забезпечує баланс між інтересами особи, яка потребує користування чужою земельною ділянкою, та власника обтяженої ділянки. Його встановлення можливе лише за наявності об’єктивної потреби, яку неможливо задовольнити іншим способом, і має здійснюватися найменш обтяжливим способом.
Особливе значення для практичного застосування сервітуту мають належне визначення його площі, меж, виду, строку та плати, попереднє звернення до власника із пропозицією укласти договір, доведення неможливості задоволення потреб іншим способом та державна реєстрація речового права.
Актуальна практика Верховного Суду за 2018–2026 роки демонструє розвиток підходів до встановлення, оплати, припинення та розмежування сервітуту з іншими речовими правами, зокрема орендою. Загальна мета інституту полягає у забезпеченні ефективного використання землі при одночасному збереженні прав власника обтяженої земельної ділянки.