Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками купівлю земельної ділянки в Україні, а саме:
1. Чому право власності на землю важливе для громадян.
2. Які види власності на землю існують в Україні: приватна, комунальна, державна.
3. Поняття та основні ознаки земельної ділянки як об’єкту купівлі-продажу.
4. Як категорія земель впливає на можливість купівлі-продажу.
5. Суб’єкти допущені до ринку земель в Україні.
6. У кого можна купити земельну ділянку.
7. Як купують землю (покроково).
8. Вартість договору купівлі продажу земельної ділянки та додаткові витрати.
9. Особливості купівлі земель сільськогосподарського призначення.
10. Чому земля дорожчає.
11. Найбільш розповсюджені судові спори щодо купівлі-продажу земельних ділянок.
У рамках характеристики купівлі земельної ділянки в Україні акцентовано на наступному:
1. Чому право власності на землю важливе для громадян
Право власності на землю є ключовим, оскільки:
● земельна ділянка виступає самостійним об’єктом цивільних прав;
● вона забезпечує можливість володіння, користування та розпорядження;
● є основою для реалізації економічних прав (зокрема, купівлі-продажу, передачі у спадщину, оренди);
● право власності виникає з моменту державної реєстрації.
2. Види власності на землю в Україні
В Україні існують три форми власності:
1) Приватна:
● с/г землі – дозволено до 10 000 га;
● несільськогосподарські – без обмежень площі.
2) Комунальна:
● с/г землі – заборонено продавати (лише оренда);
● несільськогосподарські – дозволено (через аукціони або викуп під майном).
3) Державна (аналогічно комунальній):
● с/г – не продаються;
● інші – можуть відчужуватись у визначених випадках.
3. Поняття та ознаки земельної ділянки
Згідно з ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка – це:
● частина земної поверхні;
● з установленими межами;
● з визначеним місцем розташування;
● з визначеними щодо неї правами.
Ознаки:
● індивідуалізованість (кадастровий номер);
● визначене цільове призначення;
● правовий режим;
● можливість бути предметом цивільно-правових угод .
4. Вплив категорії земель на купівлю-продаж
Категорія земель (ст.19 ЗК України) визначає:
● можливість відчуження;
● правовий режим;
● обмеження використання.
Наприклад:
● землі с/г призначення – мають спеціальний режим обігу;
● природно-заповідні, оборони, водного фонду – не можуть бути предметом купівлі-продажу;
● землі забудови – можуть продаватися без значних обмежень.
5. Суб’єкти, допущені до ринку земель
До купівлі землі допускаються:
● громадяни України;
● юридичні особи;
● держава;
● іноземці.
6. У кого можна купити земельну ділянку
Суб’єкти договору:
● відчужувач (продавець) – власник ділянки;
● набувач (покупець).
Також:
● можливий викуп у держави або громади (у визначених законом випадках);
● існує переважне право купівлі:
- 1 черга – користувач надр;
- 2 черга – орендар.
7. Як купують землю (покроково)
Загальний порядок:
1. Перевірка земельної ділянки
(правовий статус, обмеження, власник).
2. Укладення договору купівлі-продажу
● письмова форма;
● нотаріальне посвідчення.
3. Державна реєстрація права власності
● саме з цього моменту виникає право.
8. Вартість договору та додаткові витрати
Податкове навантаження:
1. Перший продаж (власність >3 років):
● ПДФО – 0%;
● військовий збір – 0%;
● держмито – 1%.
2. Другий продаж або <3 років:
● ПДФО – 5%;
● військовий збір – 5%;
● держмито – 1%.
3. Третій продаж:
● ПДФО – 18%;
● військовий збір – 5%;
● держмито – 1%.
9. Особливості купівлі с/г земель
● поетапне відкриття ринку:
- з 01.07.2021 – до 100 га;
- з 01.01.2024 – до 10 000 га;
● мінімальна ціна:
- не нижче нормативно-грошової оцінки (до 2030 року);
● форма розрахунків:
- безготівкова;
● обов’язкова перевірка покупця:
- походження коштів;
- громадянство;
- санкції;
- структура власності;
● заборона продажу:
- державних і комунальних с/г земель;
- земель на окупованих територіях.
10. Чому земля дорожчає
● після відкриття ринку (з 2021 року) спостерігається зростання кількості угод;
● запровадження ринку створило попит;
● існують обмеження пропозиції (заборона продажу частини земель).
Таким чином, це об’єктивно веде до підвищення вартості.
11. Найпоширеніші судові спори
1. Спори щодо переважного права купівлі
● справа № 526/2909/21 (ВС, 16.10.2023): правильний спосіб захисту – переведення прав покупця, а не визнання договору недійсним.
2. Спори щодо реалізації переважного права орендаря
● справа № 78/1309/22 (ВС, 23.01.2024): важливість дотримання процедури повідомлення; пропуск строків позбавляє переважного права.
Типові категорії спорів:
● недійсність договорів;
● порушення процедури продажу;
● порушення переважного права;
● оскарження державної реєстрації.