Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками емфітевзис як альтернатива оренді, а саме:
1. Місце емфітевзису в системі земельних прав.
2. Актуальність емфітевзису в Україні.
3. Сфери практичного застосування емфітевзису.
4. Історичні витоки інституту емфітевзису.
5. Поняття та правова природа емфітевзису.
6. Підстави виникнення емфітевзису.
7. Правова характеристика договору емфітевзису:
7.1. Сторони договору.
7.2. Об’єкт договору.
7.3. Істотні умови договору: предмет, строк, плата, мета користування.
8. Порівняння емфітевзису та оренди.
9. Різновиди судових спорів щодо емфітевзису:
9.1. Спори про недійсність договору
9.2. Спори про несплату плати
9.3. Спори про припинення емфітевзису
9.4. Спори про відчуження права
9.5. Податкові спори
9.6. Спори щодо переважного права
10. Належні способи захисту.
У рамках характеристики емфітевзису акцентовано на наступному:
1. Місце емфітевзису в системі земельних прав
Емфітевзис займає місце речового права на чуже майно у системі земельних прав. Він:
· є самостійним правом, відмінним від права власності;
· не припиняє право власності на землю;
· забезпечує довгострокове користування земельною ділянкою;
· поєднує риси речового і зобов’язального права (виникає з договору, але має речовий характер).
Співвідношення норм:
· норми ЗК України — публічно-правові (пріоритет);
· норми ЦК України — приватно-правові.
Судова практика:
· ВС 27.11.2025 № 179/1919/24: емфітевзис — самостійне речове право, яке не позбавляє власника правомочностей власника.
2. Актуальність емфітевзису в Україні
Емфітевзис є актуальним через:
· потребу у тривалому користуванні землею;
· необхідність балансу інтересів власника і користувача;
· використання як інструменту в аграрному бізнесі;
· роль у залученні інвестицій.
Еволюція:
· до 2015 — формальне існування;
· 2015–2019 — масове застосування;
· після 2020 — інвестиційний інструмент.
3. Сфери практичного застосування
Емфітевзис застосовується у:
1. Сільському господарстві — основна сфера.
2. Аграрному бізнесі та інвестиціях — як альтернатива купівлі.
3. Земельних спорах та податковій оптимізації.
4. Меліорації та рекультивації земель.
4. Історичні витоки
· Походить з римського права (“emphyteusis”).
· Сутність: передача землі в довгострокове користування з обов’язком її обробки.
· Користувач мав економічну владу, власник — юридичну.
· Обов’язкова плата — canon.
В Україні:
· відсутній у 1917–1991;
· відновлений у 2001–2004;
· сучасний розвиток після 2015.
5. Поняття та правова природа
Емфітевзис — це: довгострокове, відчужуване, успадковуване речове право користування землею для с/г потреб.
Ознаки:
· речове право;
· строковість;
· відчужуваність;
· спадковість;
· цільове використання (тільки с/г).
Подвійна природа:
· договір → джерело.
· речове право → результат.
6. Підстави виникнення
1. Укладення договору.
2. Державна реєстрація.
Ключове:
· без реєстрації право не виникає;
· договір ≠ право.
Судова практика:
· ВС 27.11.2025 № 197/734/22: договір укладений з підписання, право виникає з реєстрації
· ВС 12.11.2025 № 950/2731/21: якщо договір набирає чинності з реєстрації — саме вона є моментом укладення.
7. Правова характеристика договору
7.1. Сторони
· власник земельної ділянки;
· емфітевт (користувач).
7.2. Об’єкт
· виключно земельна ділянка с/г призначення;
· будь-якої форми власності.
7.3. Істотні умови
1. Предмет
· передача права користування землею.
2. Строк
· визначається сторонами;
· максимум — 50 років (з 2019).
ВС 27.11.2025 № 197/734/22 — обмеження не має зворотної дії.
3. Плата
Може бути:
· періодична;
· одноразова;
· або відсутня (безоплатність).
Відмінність від оренди — гнучкість
4. Мета
Виключно сільське господарство.
8. Порівняння з орендою
Основні відмінності:
· емфітевзис може бути безоплатним
· відсутній мінімальний строк
· інша правова природа
· можливість відчуження права
· можливість отримання доходу від продажу права
Судова практика:
· ВС 05.02.2025 № 146/882/22: оренда і емфітевзис не можуть співіснувати щодо однієї ділянки
9. Судові спори
9.1. Недійсність договору
Підстави:
· відсутність волевиявлення;
· помилка;
· тяжкі обставини;
· удаваність.
Судова практика:
· ВС 14.01.2026 № 364/257/23 — презумпція правомірності.
· ВС 27.11.2025 № 179/1919/24 — невигідність ≠ недійсність.
· ВС 26.04.2022 № 632/616/19 — помилка — недійсність.
· ВС 16.12.2024 № 146/1679/19 — обов’язок доказування на позивачі.
9.2. Несплата плати
Судова практика:
· ВС 20.01.2025 № 390/25/22: належний спосіб — стягнення боргу.
· ВС 26.05.2021 № 153/19/19: істотне порушення — розірвання.
9.3. Припинення
Підстави:
· строк;
· поєднання в одній особі;
· викуп;
· рішення суду.
ВС 20.01.2025 № 390/25/22: припинення речового права ≠ розірвання договору.
9.4. Відчуження
· приватні землі — можна;
· державні/комунальні — обмеження.
9.5. Податкові спори
ВС 31.08.2022 № 128/3569/20: несплата податку ≠ підстава розірвання.
9.6. Переважне право
· власник має переважне право купівлі права емфітевзису.
10. Належні способи захисту
Основні:
· стягнення заборгованості;
· розірвання договору;
· визнання недійсним;
· скасування держреєстрації.
Ключова позиція ВС:
· ВС 20.01.2025 № 390/25/22: при несплаті — тільки стягнення боргу, а не припинення права.
· ВС 27.11.2025 № 179/1919/24: розмежування речових і зобов’язальних способів захисту.
Першоджерело https://tinyurl.com/23wse65a