Вища школа адвокатури НААУ
Курси з підвищення кваліфікації адвокатів
Telegram
0 800 300 282
дзвінок безкоштовний
Новини
19.05.2022

З якого моменту, автоматичне поновлення договорів оренди землі почало свою дію?

Автор матеріалу: Дмитро Навроцький – адвокат, член Комітету з трудового права НААУ, керуючий партнер АО SENSUM

Законом України від 24.03.2022 р. №2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – «Закон №2145») передбачено автоматичне поновлення договорів на користування землею с/г призначення, які закінчилися після введення воєнного стану (24.02.2022 року).

Слово «автоматично» в українському законодавстві, як показує практика, працює не дуже вдало і як наслідок потребує вчинення додаткових дій або взагалі вирішення такого питання у судовому порядку. Тож, давайте розбиратися, які саме договори слід вважати автоматично поновленими та які умови такого поновлення.

Згідно з пунктом 27 Перехідних положень ЗК України автоматичне поновлення на 1 рік поширюється на наступні договори:

  • оренди;
  • суборенди;
  • емфітевзису;
  • суперфіцію;
  • земельного сервітуту.

Автоматичне поновлення поширюється на договори щодо с/г земель:

  • державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених ділянок та ділянок колективної власності, які були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
  • приватної власності.

Основною умовою автоматичного поновлення, без необхідності внесення будь-яких записів до ДРРПНМ, є закінчення договорів після введення воєнного стану. Аналізуючи положення закону багато хто вирішив, що усі договори, які закінчилися наприклад 25.02.2022 року або пізніше вважаються автоматично поновленими. Однак, потрібно звернути увагу на деталі та дату набуття законом чинності. У зв’язку з цим, практики поділилися на два табори, одні вважають, що дія закону поширюється на усі договори, які закінчилися після 24.02.2022 року, інші вважають, що положення про автоматичне поновлення поширюється виключно на договори, які закінчилися з 07.04.2022 року, тобто з дати набуття законом чинності.

Закон №2145 був прийнятий 24.03.2022 року та набрав чинності 07.04.2022 року, при цьому самим законом жодних чином не регулюється питання про його дію у часі чи поширення на правовідносини, які виникли з 24.02.2022 року.

Для вирішення даного питання слід проаналізувати положення Конституції України та тлумачення Конституційним Судом України положень ст. 58 Основоположного закону.

Згідно зі ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи. Саме так тлумачить зміст цієї статті і Конституційний Суд України (див.: Рішення КСУ у справі за конституційним зверненням Національного банку України щодо офіційного тлумачення положення ч. 1 ст. 58 Конституції України (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) від 09.02.1999 р. №1-рп/99 справа №1-7/99). Також це відображено й у п. 2 ст. 5 ЦК України, відповідно до якого акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом’якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Тому, з урахуванням наведеного можна прийти до висновку, що Закон №2145 може застосовуватися до наявних відносин станом на 7 квітня, коли цей Закон був введений у дію. Якщо договір щодо землі припинив свою дію до 7 квітня 2022 року, вважається, що такі договірні відносини припинилися. Тому такий договір не підлягає поновленню відповідно до Закону №2145. Слід зазначити, що такої думки притримується і Мінагрополітики надаючи свої роз’яснення щодо застосування закону.

Для прихильників першої думки, що усі договори вважаються автоматично поновленим з 24.02.2022 року не залежно від дати набуття чинності Законом №2145, хотілося б звернути увагу на пункт 1 Розділу 2 Закону №2145, де чітко визначено, що цей закон, а значить і положення, які він регулює набувають чинності з моменту його опублікування, тому застосування його «заднім числом» є просто неможливим. Багато хто, читаючи Закон №2145 звертають увагу, що у законі зазначено, що автоматичність застосовується до договорів, які закінчилися після введення воєнного стану, зазначаючи саме 24.02.2022 року. Але, слід зауважити, що 07.04.2022 року є як раз такою датою в розумінні «після введення воєнного стану». За такою логікою, територіальні громади могли передавати в оренду земельні ділянки «заднім числом», ще 24.02.2022 року, а не з 07.04.2022 року, що само по собі є абсурдним.

Відтак, відкидаючи усі за чи проти, потрібно діяти тут і зараз. Для багатьох орендарів, робота у цей період стала справжнім викликом. Оскільки поновлення не вимагає вчинення будь-яких дій та внесення записів до ДРРПНМ рекомендую усім орендарям, у яких договори закінчилися з 24.02.2022 року по 07.04.2022 року, не зволікати чи розраховувати на вирішення колізій законодавства, а розпочати роботу по продовженню дії таких договорів у законний спосіб.

📍 Доєднатися на актуальні заходи на тему земельного права за посиланням:

📌 Вебінар: «Оренда землі та орендні правовідносини під час воєнного стану» https://bit.ly/3MxYVLO
Лектор: Дмитро Навроцький
📌 Вебінар: “Ключові зміни у земельному законодавстві в умовах воєнного стану” https://bit.ly/3wzONLP
Лектор: Дмитро Навроцький
📌 Вебінар “Земельна децентралізація: дайджест ключових новел” https://bit.ly/3lqp838
Лектор: Катерина Резнікова

Долучитися до участі у професійній закритій групі Центру земельного права ВША НААУ можливо за посиланням: https://bit.ly/3KTT0jQ