Відмова у визнанні недійсним договору іпотеки квартири у зв’язку з відсутністю порушення прав дитини та досягненням позивачем повноліття на момент укладення правочину
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 січня 2026 року у справі № 644/9099/23
Короткий зміст позовних вимог:
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся досуду з позовом до ОСОБА_2 , треті особи:приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Горша А. О., приватний нотаріус Анохіна В. М., про визнання іпотечного договору недійсним.
В обгрунтування позову зазначав, що на підставі свідоцтва про право власності на житло від 27серпня 1998 року, виданого відділом приватного державного житлофонду Ватутінської районної ради м. Києва, йомуналежала частка права власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім нього співвласниками цієї квартирив рівних частинах були ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .
Відповідно до договору іпотеки (серія та номер: 2788), посвідченого 16листопада 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., вказану квартиру було передано в іпотеку ОСОБА_2
30 вересня 2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Харківської області Горша А. О. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено відомості про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 3166267 від 30 вересня 2016 року, та зазначено власником квартири ОСОБА_2 , що підтверджується інформаційною довідкою від 24лютого 2017 року № 81211841.
Підставою виникнення права власності вказано договір іпотеки квартири, а підставою внесення запису-рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 31662679 від 30 вересня 2016 року.
Позивач вважає, що договір іпотеки має бути визнаний судом недійсним, оскільки на день його укладання (16 листопада 2010 року) він був неповнолітній, а орган опіки та піклування дозвіл на укладаннявказаної угоди не надавав.
Стверджує, що нотаріус не виконав вимоги чинного законодавства України, посвідчуючи спірний договір, що призвело до порушення прав позивача, який в силу свого віку та відсутності юридичної освіти не володів достатнім обсягом знань для перевірки дотримання усіх вимог законодавства при укладанні договору.
Посилаючись на викладені обставини, ОСОБА_1 просив суд визнати недійсним договір іпотеки(серія та номер: 2788), посвідчений 16листопада 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М., за яким квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , була передана в іпотеку ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції:
Заочним рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року позов ОСОБА_6 залишено без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не доведено порушення його прав. При цьому суд встановив, що ОСОБА_1 при укладені оспорюваного договору був повнолітнім.
Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, ОСОБА_7 звернувся до суду з апеляційною скаргою.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції:
Постановою Київського апеляційного суду від 07 травня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року - без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що вони відповідають встановленим обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, а передбачених законом підстав для скасування рішення місцевого суду при апеляційному розгляді не встановлено.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу:
У червні 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шаповалов А. М., через засоби поштового зв`язку звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 травня 2025 року.
У касаційній скарзі заявник просить скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, та без урахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Позиція Верховного Суду:
Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 просив визнати недійсним договір іпотеки, посвідчений 16 листопада 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М., відповідно до якого квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , була передана в іпотеку ОСОБА_2 . При цьому позивач посилався на порушення його прав, оскільки на день укладання договору він був неповнолітній та мав частки права власності на цю квартиру, однак жодна із сторін договору не зверталась до органу опіки та піклування для отримання дозволу на його укладання.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.
За змістом цієї норми закону, а також статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», статті 177 Сімейного кодексу України (далі - СК України) дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах - обов`язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов`язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини та осіб, які їх замінюють, вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування.
Відповідно до частини другої статті 177 СК України (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу
або обміну житлового будинку, квартири; видавати письмові зобов`язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини.
Згідно з частиною четвертоюстатті 177 СК Українидозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомогомайна дитининадається в разі гарантування збереження її права на житло.
Отже, вчинення батьками малолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК України заборону.
Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.
Вказане узгоджується із висновком Верховного Суду України у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц, який підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), від 26 жовтня 2021 року у справі № 755/12052/19 (провадження № 14-113цс21).
Висновок:
Установивши, що ОСОБА_1 при укладені оспорюваного договору був повнолітнім, оскільки 06 березня 2010 року йому виповнилось 18 років, у той час як договір іпотеки квартири укладено 16 листопада 2010 року, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання вказаного правочину недійсним.
З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Доводи касаційної скарги про неврахування судами висновків про застосування норм права у подібних спірних правовідносинах, які викладені у наведених заявником постановах Верховного Суду є необгрунтованими, оскільки висновки у цих справах і у справі, яка переглядається, та встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. Фактично доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що відповідно до правил частини першої статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки підстави для їх скасування відсутні.