Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками спори щодо самочинного будівництва, а саме:
1. Поняття самочинного будівництва.
2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва.
3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції).
4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва
5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва.
6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов.
7. Належний позивач та належний відповідач у спорах, що виникають внаслідок здійснення самочинного будівництва
8. Скасування державної реєстрації самочинного будівництва.
9. Розірвання договору оренди землі у разі самочинного будівництва
10. Поділ об’єкта самочинного будівництва.
У рамках характеристики спорів щодо самочинного будівництва акцентовано на наступному:
1. Поняття самочинного будівництва
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда чи інше нерухоме майно є самочинним будівництвом, якщо воно:
→збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
→збудоване без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи;
→збудоване без належно затвердженого проєкту;
→збудоване з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Для визнання об'єкта самочинним достатньо наявності хоча б однієї із зазначених ознак.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначено, що правовий режим самочинного будівництва визначається статтею 376 ЦК України, а встановлення хоча б однієї із передбачених законом ознак є достатнім для кваліфікації об'єкта як самочинного будівництва.
У постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 27.07.2022 у справі № 826/12166/16 наголошено, що ознаки самочинного будівництва визначені як статтею 376 ЦК України, так і статтею 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а за наявності хоча б однієї із цих ознак об'єкт визнається самочинним.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 роз'яснила, що для кваліфікації об'єкта як самочинного достатньо встановити, що він збудований поза межами умов договору оренди землі або після припинення його дії. При цьому державна реєстрація права власності чи наявність декларації про готовність об'єкта до експлуатації не усувають ознак самочинного будівництва.
У цій же постанові Велика Палата зазначила, що якщо земельна ділянка була відведена для будівництва одного об'єкта, а забудовник звів інший об'єкт або здійснив будівництво після припинення права користування землею, таке будівництво є самочинним.
Самочинним будівництвом може бути лише нерухоме майно. Тимчасові споруди, які виготовлені з полегшених конструкцій і можуть бути переміщені без втрати свого призначення, не є об'єктами самочинного будівництва.
Цей висновок підтверджений постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 28.03.2018 у справі № 755/16157/15-ц, в якій зазначено, що тимчасова споруда є рухомою річчю і не підпадає під правовий режим статті 376 ЦК України.
2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва
Новостворене майно, об'єкт незавершеного будівництва та самочинне будівництво мають різний правовий статус.
Положення статті 331 ЦК України регулюють правовий режим новоствореного майна, тоді як стаття 376 ЦК України визначає правовий режим самочинного будівництва. Застосування цих норм є взаємовиключним.
Щоб новостворене нерухоме майно стало об'єктом цивільних прав, необхідно виконати три умови:
→завершити будівництво;
→прийняти об'єкт в експлуатацію;
→здійснити державну реєстрацію права власності.
До виконання цих умов особа є лише власником використаних будівельних матеріалів та обладнання.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 522/5487/17 зазначено, що до завершення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію та державної реєстрації права власності новостворене майно не є об'єктом цивільного обороту, а забудовник є лише власником використаних матеріалів.
У постанові Касаційного адміністративного суду від 07.07.2023 у справі № 160/11383/22 підкреслено, що навіть визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює його правового статусу і не усуває контрольних повноважень держави щодо такого об'єкта.
Постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.04.2026 у справі № 607/10858/22, у якій зроблено такі висновки:
→об'єкт незавершеного будівництва є річчю особливого роду (sui generis);
→він фізично існує, однак не є повноцінним об'єктом нерухомості без введення в експлуатацію та державної реєстрації;
→не кожний об'єкт незавершеного будівництва є самочинним;
→самочинне будівництво завжди є незавершеним у юридичному розумінні, оскільки не може бути введене в експлуатацію у звичайному порядку;
→отримання земельної ділянки, містобудівної документації, технічних умов і дозвільних документів свідчить про відсутність ознак самочинного будівництва.
Водночас Велика Палата зазначила, що якщо один із співвласників умисно не вводить об'єкт в експлуатацію, хоча він не має ознак самочинного будівництва, інший співвласник може вимагати визнання права на свою частку в об'єкті незавершеного будівництва.
3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції)
Не кожне перепланування, реконструкція чи перебудова є самочинним будівництвом.
Визначальним є характер виконаних робіт.
Ремонтно-будівельні роботи, які:
→не передбачають втручання в несучі чи огороджувальні конструкції;
→не потребують дозвільних документів;
→після завершення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію,
не визнаються самочинним будівництвом.
Натомість самочинною може бути окрема прибудова або реконструкція, виконана без дотримання вимог законодавства.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19 встановлено, що ремонтно-будівельні роботи у житловому будинку без втручання в несучі конструкції не є самочинним будівництвом відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 406.
Водночас самочинною була лише житлова прибудова, виконана у 2006 році. Велика Палата підкреслила, що наявність такої прибудови не змінює правового режиму самого житлового будинку та не перешкоджає його поділу між співвласниками.
У цій же постанові зазначено, що питання про те, які саме роботи були виконані — нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт чи ремонтно-будівельні роботи — вирішується судом на підставі висновку судової будівельно-технічної експертизи.
Лектор також аналізує постанову Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.11.2023 у справі № 707/2516/18, у якій зроблено висновок, що:
→самочинно збудовані об'єкти, які не були предметом спору та не враховувалися експертом, не перешкоджають поділу іншої частини будинку;
→стаття 152 Житлового кодексу України не застосовується при вирішенні спору про поділ спільного майна між співвласниками;
→суд не вправі вимагати від сторін проходження дозвільної процедури до ухвалення рішення про поділ нерухомого майна, якщо у справі є належний висновок судової будівельно-технічної експертизи.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 04.07.2023 у справі № 707/2516/18 звернула увагу, що зміст підзаконних нормативних актів (зокрема Інструкції № 55) не визначає правовий режим самочинного будівництва, який регулюється виключно нормами Цивільного кодексу України.
4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва
Правовий режим самочинного будівництва безпосередньо пов'язаний із правом власності на земельну ділянку, оскільки стаття 376 ЦК України розміщена у главі, присвяченій праву власності на землю.
Самочинне будівництво особою, яка не є власником або належним користувачем земельної ділянки, є порушенням прав власника цієї земельної ділянки. Сам факт існування такого об'єкта істотно обмежує можливість власника користуватися та розпоряджатися землею, причому це обмеження має безстроковий характер.
При цьому порушення права власника земельної ділянки виникає незалежно від того, чи зареєстровано право власності на самочинно збудований об'єкт.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зроблено висновок, що здійснення самочинного будівництва саме по собі порушує права власника земельної ділянки, навіть якщо право власності на такий об'єкт не зареєстровано.
Велика Палата також наголосила, що стаття 376 ЦК України встановлює виключний перелік способів захисту, які застосовуються саме до самочинного будівництва. Суд не може довільно обирати інший спосіб захисту, якщо законом передбачено спеціальний.
До таких способів належать:
→визнання права власності за забудовником після належного надання йому →земельної ділянки;
→знесення самочинного будівництва;
→визнання права власності за власником земельної ділянки.
Велика Палата зазначила, що спосіб захисту повинен відповідати характеру порушення, а тому саме стаття 376 ЦК України визначає належний спосіб судового захисту.
У постанові Касаційного цивільного суду від 10.09.2025 у справі № 442/1225/23 роз'яснено, що альтернативні способи захисту, передбачені частиною сьомою статті 376 ЦК України, можуть застосовуватися лише тоді, коли будівництво здійснене з істотним відхиленням від проєкту або з істотними порушеннями будівельних норм.
Якщо ж будівництво здійснене без права на земельну ділянку або без відповідних дозвільних документів, застосуванню підлягають положення частини четвертої статті 376 ЦК України щодо знесення.
Вирішальним є сам факт самочинного будівництва, а не те, чи є споруда тимчасовою або капітальною.
5. Визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва
Стаття 376 ЦК України передбачає лише два випадки, коли право власності на самочинне будівництво може бути визнане судом.
Перший випадок стосується особи, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети. Суд може визнати за нею право власності лише за умови, що після завершення будівництва земельна ділянка буде надана їй у встановленому законом порядку під уже збудований об'єкт.
Другий випадок стосується власника або користувача земельної ділянки. На його вимогу суд може визнати право власності саме за ним, якщо це не порушує прав інших осіб.
Якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за забудовником або якщо таке визнання порушує права інших осіб, самочинне будівництво підлягає знесенню.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначено, що наведений у статті 376 ЦК України перелік способів набуття права власності на самочинне будівництво є виключним.
Велика Палата наголосила, що як забудовник, так і власник земельної ділянки можуть набути право власності на самочинно збудоване майно лише за умов і в порядку, прямо визначених статтею 376 ЦК України.
Особа не набуває права власності на самочинне будівництво автоматично внаслідок самого факту його спорудження.
Такий підхід послідовно підтверджений Великою Палатою Верховного Суду у постановах:
→від 23.06.2020 у справі № 680/214/16;
→від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17;
→від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19.
У цих рішеннях зазначено, що самочинно збудоване нерухоме майно не є об'єктом права власності до моменту застосування механізму, передбаченого статтею 376 ЦК України.
6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов
Лектор розглядає вимогу про знесення самочинного будівництва як негаторний позов, спрямований на усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
Саме існування самочинно збудованого об'єкта створює для власника земельної ділянки перешкоди у здійсненні права власності.
Тому належним способом захисту є вимога про знесення такого об'єкта відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зроблено висновок, що власник земельної ділянки має право заявити одну із двох вимог:
→про знесення самочинно збудованого нерухомого майна;
→про визнання права власності на нього.
Саме ці вимоги є належними способами захисту.
Велика Палата також зазначила, що вимоги про:
→скасування державної реєстрації;
→припинення права власності;
→скасування рішення державного реєстратора,
не відновлюють порушене право власника земельної ділянки, оскільки не вирішують юридичної долі самочинного будівництва.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 зроблено низку важливих висновків:
→належним способом захисту є саме знесення самочинного будівництва;
скасування державної реєстрації права власності на самочинно збудований об'єкт не усуває порушення прав власника земельної ділянки;
→визнання недійсними договорів купівлі-продажу такого майна також не є ефективним способом захисту, оскільки перешкоди створює саме самочинне будівництво, а не договори щодо нього;
→обрання позивачем неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові в цій частині.
Такий підхід повʼязують із застосуванням принципу superficies solo cedit («збудоване на поверхні слідує за нею»), відповідно до якого юридична доля будівлі повинна слідувати юридичній долі земельної ділянки, а право власності на нерухомість не може набувати особа, яка не має належного речового права на землю.
7. Належний позивач та належний відповідач у спорах, що виникають внаслідок здійснення самочинного будівництва
Спори про самочинне будівництво насамперед спрямовані на захист права власності або права користування земельною ділянкою.
Тому належним позивачем є особа, право якої на земельну ділянку порушено внаслідок здійснення самочинного будівництва. Це може бути власник або користувач земельної ділянки.
Належним відповідачем є особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, оскільки саме вона створює перешкоди у здійсненні права власності на земельну ділянку.
Якщо після здійснення самочинного будівництва об'єкт був відчужений іншим особам, це саме по собі не змінює належного способу захисту, оскільки порушення прав власника земельної ділянки зумовлене існуванням самочинного будівництва, а не укладеними договорами.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначено, що саме власник або користувач земельної ділянки має право звернутися до суду з вимогою про знесення самочинного будівництва або про визнання за ним права власності на самочинно збудований об'єкт.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 зроблено висновок, що укладення договорів купівлі-продажу самочинно збудованого майна не створює для власника земельної ділянки жодних правових наслідків.
Велика Палата наголосила, що:
→договори відчуження самочинного будівництва не порушують права власника земельної ділянки;
→перешкоди у користуванні земельною ділянкою створює саме самочинне будівництво;
→визнання договорів недійсними не призводить до відновлення порушених прав власника земельної ділянки.
Тому позов про визнання договорів недійсними є неналежним способом захисту.
8. Скасування державної реєстрації самочинного будівництва
Державна реєстрація права власності на самочинно збудований об'єкт не легалізує самочинне будівництво.
Разом із тим вимоги про:
→скасування рішення державного реєстратора;
→скасування державної реєстрації права;
→припинення права власності,
не є належними способами захисту прав власника земельної ділянки.
Причина полягає в тому, що після скасування державної реєстрації самочинно збудований об'єкт продовжує існувати фізично, а тому перешкоди у користуванні земельною ділянкою не усуваються.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначено, що скасування державної реєстрації права власності не вирішує юридичної долі самочинного будівництва та не відновлює принцип єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованої на ній нерухомості.
Велика Палата зробила висновок, що належним способом захисту є:
→знесення самочинного будівництва;
→або визнання права власності відповідно до статті 376 ЦК України.
Аналогічний висновок підтверджено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, де зазначено, що обрання вимог лише про скасування державної реєстрації є неналежним способом захисту та є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині.
9. Розірвання договору оренди землі у разі самочинного будівництва
Будівництво об'єкта, не передбаченого договором оренди землі, або здійснення будівництва після припинення договору оренди є самостійною підставою для визнання такого будівництва самочинним.
Якщо орендар використовує земельну ділянку всупереч її цільовому призначенню або умовам договору, він порушує свої договірні обов'язки.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 встановлено, що:
→земельна ділянка була передана в оренду для будівництва 14-поверхового житлового будинку;
→натомість забудовник спорудив інший об'єкт — приміщення гаражів;
→будівництво здійснювалося вже після розірвання договору оренди земельної ділянки.
Велика Палата зазначила, що для кваліфікації такого будівництва як самочинного достатньо встановити:
→що об'єкт не був передбачений договором оренди;
→або що він був споруджений після припинення права користування земельною ділянкою.
У зазначеній справі договір оренди був раніше розірваний судом саме через порушення орендарем умов договору, а забудовник був обізнаний із цим рішенням, однак продовжив будівництво.
Таким чином, продовження будівництва після розірвання договору оренди стало однією з підстав для висновку про самочинність будівництва.
10. Поділ об'єкта самочинного будівництва
Самочинно збудоване нерухоме майно не є об'єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу між співвласниками.
Поділ такого майна можливий лише після визнання права власності на нього у встановленому законом порядку.
Якщо до складу домоволодіння входять окремі самочинні споруди, це не завжди виключає можливість поділу іншої частини майна.
Судова практика:
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19 зазначено, що:
→самочинно збудоване нерухоме майно не є об'єктом права власності;
→тому воно не може бути предметом поділу або виділу відповідно до статей 364 і 367 ЦК України;
→якщо до складу домоволодіння входить лише окрема самочинна прибудова, а сам житловий будинок не є самочинним, така прибудова не перешкоджає поділу будинку.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.04.2026 у справі № 607/10858/22 цей висновок був уточнений.
Велика Палата зазначила, що:
→якщо поділ об'єкта неможливий саме через наявність самочинних споруд, суд може визнати право сторін лише на будівельні матеріали та конструктивні елементи;
→якщо ж невведений в експлуатацію об'єкт не має ознак самочинного будівництва, суд може визнати за співвласником право на частку в об'єкті незавершеного будівництва;
→за наявності відповідних обставин суд може залишити об'єкт одній стороні та присудити іншій грошову компенсацію.
У постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.11.2023 у справі № 707/2516/18 зроблено висновок, що самочинно збудовані об'єкти, які не були предметом позову і не враховувалися експертом, не перешкоджають поділу іншої частини будинку.
Першоджерело - https://tinyurl.com/bzpkfdec