Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками практику Верховного Суду щодо самочинного будівництва, а саме:

• 1. Поняття самочинного будівництва.
• 2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва.
• 3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції).
• 4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідоздійснення самочинного будівництва.
• 5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва.
• 6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов.

У рамках характеристики самочинного будівництва у практиці Верховного Суду акцентовано на наступному:

1. Поняття самочинного будівництва

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно визнається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються:

• на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети;
• без належного документа, який надає право виконувати будівельні роботи, чи затвердженого проєкту;
• з істотними порушеннями будівельних норм та правил.

ВП ВС дійшла висновку, що самочинне будівництво особою, яка не є власником земельної ділянки, розглядається як порушення прав власника цієї земельної ділянки (постанова ВП ВС від 15.11.2023, справа № 916/1174/22)

Ключові положення:

• Самочинним будівництвом визнається лише нерухоме майно.
  Тимчасова споруда не підпадає під цю категорію, оскільки виготовляється з полегшених конструкцій і може бути переміщена без втрати цінності (постанова КЦС ВС від 28.03.2018, справа № 755/16157/15-ц).
• Для визнання будівництва самочинним достатньо наявності хоча б однієї ознаки, визначеної у ст. 376 ЦК України та ст. 39-1 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» (постанова КАС ВС від 27.07.2022, справа № 826/12166/16).

2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва

Нормативна база:

• Ст. 331 ЦК України – регулює новостворене майно.
• Ст. 376 ЦК України – визначає правовий режим самочинного будівництва.

Щоб об’єкт вважався новоствореним майном, необхідні три умови:

1. Завершення будівництва відповідно до проєктної документації.
2. Прийняття об’єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку.
3. Державна реєстрація права власності на цей об’єкт.

Постанова ВП ВС від 16.05.2018, справа № 522/5487/17.

До моменту виконання цих умов особа вважається власником лише матеріалів та обладнання, використаних у процесі будівництва.

Самочинне будівництво:

• Якщо об’єкт зведено без належних документів, дозволів або на чужій земельній ділянці, такий об’єкт не набуває статусу новоствореного майна і вважається самочинним.
• Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює його статусу – контрольні органи зберігають повноваження щодо перевірок (постанова КАС ВС від 07.07.2023, справа № 160/11383/22).

3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції)

Спірні питання щодо розмежування виникають, коли у межах існуючого будинку виконано будівельні роботи, але не зрозуміло, чи є це новим будівництвом чи лише реконструкцією.

Висновок робить суд на основі експертної будівельно-технічної експертизи, яка встановлює:

• характер змін в об’єкті,
• вплив на його конструктивні елементи та безпечність.

Приклад: у постанові ВП ВС від 12.04.2023, справа № 511/2303/19, суд встановив, що ремонтно-будівельні роботи, які не потребують дозвільних документів (постанова КМУ № 406 від 07.06.2017), не є самочинним будівництвом. Самочинною визнано лише прибудову 2006 року.

Важливо:

1. Якщо відбулося самочинне перепланування або реконструкція, це не завжди перешкоджає поділу будинку в натурі.
2. Лише коли в об’єкт інтегровано повноцінний самочинний елемент, такий будинок не підлягає поділу без попереднього вирішення питання про право власності на самочинне будівництво (постанова ОП КЦС ВС від 06.11.2023, справа № 707/2516/18).

4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва

Відповідно до ч. 3–5 ст. 376 ЦК України, передбачено виключний перелік способів захисту:

1. Визнання права власності за забудовником – якщо земельна ділянка надається йому у встановленому порядку під уже збудоване майно.
2. Знесення об’єкта забудовником або за його рахунок – якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за забудовником або це порушує права інших осіб.
3. Визнання права власності за власником земельної ділянки, якщо це не порушує прав третіх осіб.

ВП ВС наголошує: вимоги про скасування державної реєстрації самочинного будівництва чи припинення права власності не є ефективним способом захисту, оскільки вони не вирішують юридичну долю самочинно збудованого об’єкта (постанова ВП ВС від 15.11.2023, справа № 916/1174/22).

5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва

Визнання права власності можливе лише у двох випадках, передбачених ч. 3 та ч. 5 ст. 376 ЦК України:

1. За забудовником, якщо йому надано земельну ділянку у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.
2. За власником земельної ділянки, якщо це не порушує прав інших осіб.

Судова практика:

• ВП ВС, постанова від 15.11.2023, справа № 916/1174/22:
  Суд роз’яснив, що державна реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює його статусу і не легітимізує його.
• ВП ВС, постанова від 23.06.2020, справа № 680/214/16:
  Власником самочинного будівництва може бути лише той, хто має речове право на земельну ділянку, відповідно до принципу superficies solo cedit («збудоване на землі слідує за нею»).

6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов

Знесення:

• Якщо будівництво ведеться без правових підстав (відведення землі, дозволів тощо), знесення можливе без попереднього рішення про перебудову.
  Постанова КАС ВС від 29.01.2020, справа № 822/2149/18.
• Органи влади мають право звернутися до суду з вимогою про знесення об’єкта у випадках, передбачених ч. 7 ст. 376 ЦК України, якщо:

• є істотні порушення будівельних норм,
• будівництво порушує суспільні інтереси чи права третіх осіб.

Постанова КАС ВС від 18.09.2024, справа № 160/17496/22.

Негаторний позов:

Відповідно до ст. 391 ЦК України – негаторний позов – це вимога власника майна про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні своїм майном.

Застосування до самочинного будівництва:

• Використовується, якщо споруда не є нерухомим майном, наприклад, тимчасова споруда.
• Можливе зобов’язання демонтувати такі об’єкти як спосіб усунення перешкод у користуванні землею.

Постанова ВП ВС від 18.01.2023, справа № 488/2807/17.

Першоджерело - https://tinyurl.com/53dnkwkr