Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками практику Верховного Суду щодо самочинного будівництва, а саме:

• 1. Поняття самочинного будівництва.
• 2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва.
• 3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції).
• 4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідоздійснення самочинного будівництва.
• 5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва.
• 6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов.

У рамках характеристики самочинного будівництва у практиці Верховного Суду акцентовано на наступному:

1. Поняття самочинного будівництва

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил .

ВП ВС висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. Постанова ВП ВС від 15.11.2023, № 916/1174/22.

Постанова ВП ВС від 15.11.2023 6 у справі № 916/1174/22: самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки є порушенням прав власника земельної ділянки.

ВП ВС звертає увагу, що ст. 376 ЦК розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, навіть у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою.

2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва

Поняття «об’єкт незавершеного будівництва» та «самочинно збудований об’єкт» мають різний правовий статус та законодавче регулювання. При цьому застосування ст. 376 ЦК виключає застосування положень ст. 331 ЦК і навпаки.

Норми ЦК України визначають лише правовий режим новоствореного майна (ст. 331 ЦК) та самочинного будівництва (ст. 376 ЦК), на відміну від підзаконних нормативно-правових актів, які апелюють поняттями реконструкції, перебудови, надбудови, капітального та поточного ремонту тощо, а отже правові наслідки щодо виникнення, здійснення та припинення права власності на нерухоме майно та захисту цього права можуть пов’язуватися із статусом об’єкта як новоствореного майна або самочинного будівництва.

До прийняття новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації, особа є власником лише матеріалів, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

За змістом ст. 331 ЦК до прийняття новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації право власності на це новостворене нерухоме майно як об’єкт цивільного обороту не виникає. Особа є власником лише матеріалів, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за сторонами спору на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або залишити його одній зі сторін, а іншій присудити компенсацію. Визнаючи при цьому право власності на матеріали чи обладнання, суд у своєму рішенні має зазначити ці матеріали чи обладнання.

Аналогічні висновки зробив ВС України у постановах від 18.11.2015 № 6- 388цс15, від 27.05.2015 № 6-159цс15 та від 16.12.2015 № 6-2710цс15, тому підстав для відступу від таких висновків немає.

Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу:

У постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19 ВП ВС підтвердила сталу і послідовну судову про те, що самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій та передаючи справу № 511/2303/19 на новий розгляд, ВП ВС звернула увагу, що з висновку експерта, наявного в матеріалах справи, вбачається, що житловий будинок (літ. «А»), придбаний сторонами за час шлюбу, є самостійним об`єктом, не відноситься до самочинного будівництва і відповідно до вимог статей 60, 69 Сімейного кодексу України може бути поділений між ними. Самочинною є лише житлова прибудова, збудована у 2006 році, і вона не впливає на поділ житлового будинку.

3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції)

ОП КЦС ВС передавала на розгляд ВП ВС справу № 707/2516/18, вказуючи на необхідність узгодження позицій ВСУ та ВП ВС.

ВС України вказав, що аналіз норм права дає підстави для висновку про те, що, незважаючи на те, що будинок не є самочинним, але не підлягають поділу (виділу) об’єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти нерухомого майна.

Натомість, у постанові ВП ВС від 12.04.2023 року у справі № 511/2303/19 у житловому будинку (літ. «А») зазначено, що у житловому будинку здійснено ремонтно-будівельні роботи без втручання в несучі та огороджувальні конструкції, що на підставі пунктів 1, 3-5 постанови КМУ від 07 червня 2017 року № 406 «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію» не відносяться до самочинного будівництва. Самочинною є лише житлова прибудова (літ. «А1»), збудована у 2006 році, це не перешкоджає поділу домоволодіння у натурі.

Питання щодо поділу об`єктів нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані об’єкти, може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону:

У разі неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за сторонами спору на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з урахуванням конкретних обставин залишити його одній зі сторін, а іншій присудити компенсацію.

Визнаючи при цьому право власності на матеріали чи обладнання, суд у своєму рішенні має зазначити (назвати) ці матеріали чи обладнання. Зазначений правовий висновок висловлено ВП ВС у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19.

Судом установлено, що при встановлені варіантів виділу частки майна в натурі, що є у спільній частковій власності, самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна експертом не враховувалися і вони не були предметом поділу.

Згідно з п. 2.3 Інструкції № 55 не підлягають поділу об`єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об`єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об`єктів може розглядатись лише після визнання права власності. Постанова ОП КЦС ВС від 06.11.2023, № 707/2516/18.

Ухвалення рішення суду про поділ нерухомого майна в натурі між його співвласниками не потребує попереднього подання до суду сторонами документів, що дають право на виконання відповідних будівельних робіт:

Положення статті 152 ЖК України не стосуються вирішення питань технічної можливості поділу спірної нерухомості та визначення необхідності його здійснення. Ст. 152 ЖК не застосовується при вирішенні спору співвласників про поділ спільного майна або про виділ з нього частки.

Відсутність у матеріалах справи технічних висновків про відповідність перепланування будівельним нормам і правилам, санітарно-епідеміологічним вимогам, правилам пожежної безпеки тощо не перешкоджає суду ухвалити рішення про суті спору, якщо наявний висновок судової будівельно-технічної експертизи. У суду відсутні підстави вимагати від позивача проходження дозвільної процедури за правилами статті 152 ЖК до ухвалення судом рішення про поділ спірного нерухомого майна.

Ухвалення рішення суду про поділ нерухомого майна в натурі між його співвласниками не потребує попереднього (до ухвалення такого рішення) подання до суду сторонами документів, що дають право на виконання відповідних будівельних робіт, навіть у тому випадку, коли такий поділ вимагатиме переобладнання та перепланування спірної нерухомості з проведенням робіт, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування.

4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва

Можливі способи захисту прав особи – власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення.

У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку ст.16 ЦК України, ст. 20 ГК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне – у частині першій ст. 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

ВП ВС вказала, що ч. 3 – 5 ст. 376 ЦК України встановлено виключний перелік способів судового захисту, у разі здійснення самочинного будівництва:

• Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

• Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

• На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Постанова ВП ВС від 15.11.2023, № 916/1174/22

Належні способи захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво:

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва

Державна реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно можлива лише на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно:

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст. 376 ЦК (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст.376 ЦК, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Судове рішення про визнання права власності є підставою для державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за власником земельної ділянки з огляду на положення п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону 1952-ІV. Постанова ВП ВС від 15.11.2023, № 916/1174/22.

6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов

Негаторний позов – це вимога власника, який є володільцем майна (відновив володіння майном), до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном.

ВП ВС зазначила про те, що фізичне зайняття особою, за якою не зареєстроване право власності на нерухоме майно-самочинне будівнитцтво, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном.

У таких випадках її власник має право вимагати усунення цих перешкод, зокрема заявити негаторний позов про демонтаж спорудженого на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна. Постанова ВП ВС від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17.

Правові підстави знесення самочинного будівництва:

Юридичними фактами, які складають правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення.

Під істотним порушенням будівельних норм і правил з огляду на положення Законів України «Про основи містобудування»; «Про архітектурну діяльність»; «Про регулювання містобудівної діяльності»; постанови КМ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 року № 466 необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров’ю людини, тощо. Постанова ВП ВС від 31.10.2018 року у справі № 725/5630/15-ц.

Позивач в спорах про знесення самочинного будівництва:

Позивачем в спорах про знесення самочинного будівництва є власник (користувач) земельної ділянки.

На розгляді ВП ВС знаходиться справа № 296/704/21 щодо визначення належного позивача в справах про знесення самочинного будівництва, якщо орган місцевого самоврядування незаконно розпорядився земельною ділянкою.

Житомирська міська рада під час прийняття оспореного рішення внаслідок допущених порушень розпорядилась земельною ділянкою поза конкурентними засадами, діючи всупереч інтересам територіальної громади та відповідно держави, вона є належним відповідачем і одночасно не може бути позивачем у цьому випадку.

Вважає, що ГУ Держгеокадастру є органом, уповноваженим державою здійснювати у спірних правовідносинах функції нагляду (контролю) за дотриманням Житомирською міською радою встановленого законом порядку передачі земельних ділянок у користування, а також за їх використанням.

Першоджерело - https://tinyurl.com/46hanysd