Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками оренду землі сільськогосподарського призначення, а саме:

1. Укладення договору оренди на земельну ділянку: на що дивитися, крім підпису.
2. Момент укладення vs Момент реєстрації. Коли виникає право користування земельною ділянкою згідно з актуальною практикою Велика Палати ВС.
3. Підводні камені додаткових угод та продовження орендих земельних відносин.
4. Договір оренди як «живий механізм»: чому формальний підхід більше не працює.
5. Доктрина Venire contra factum proprium в орендних земельних  спорах.
6. Судовий захист прав сторін договору оренди земельної ділянки: стратегія та доказування.

У рамках характеристики оренди землі сільськогосподарського призначення акцентовано на наступному:

1. Укладення договору оренди на земельну ділянку: на що дивитися, крім підпису

При укладенні договору оренди землі необхідно перевіряти не лише факт підписання договору сторонами, а й відповідність договору вимогам законодавства.

Лектор звертає увагу на такі ключові аспекти:

→дотримання письмової форми договору;
→визначення строку його дії;
→державну реєстрацію права оренди;
→наявність усіх істотних умов договору.

До істотних умов належать:

→об'єкт оренди;
→дата укладення та строк дії;
→орендна плата.

Водночас сучасна практика Верховного Суду відходить від формального підходу. У постанові КЦС ВС від 14.07.2021 у справі № 506/450/19 зазначено, що відсутність окремої істотної умови сама по собі не є достатньою підставою для визнання договору недійсним, якщо:

→така відсутність не перешкоджала виконанню договору;
→сторони тривалий час фактично виконували його умови;
→права орендодавця реально не були порушені.

Крім того, відповідно до постанов КЦС ВС від 04.02.2025 у справі № 681/1215/22 та від 11.02.2026 у справі № 674/921/22, якщо договір фактично виконувався обома сторонами, його вже не можна кваліфікувати як неукладений.

2. Момент укладення vs момент реєстрації. Коли виникає право користування земельною ділянкою згідно з актуальною практикою Великої Палати ВС

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 чітко розмежувала:

→момент укладення договору оренди;
→момент виникнення речового права оренди.

Суд зазначив, що: з моменту укладення договору між сторонами виникають права та обов'язки у зобов'язальних правовідносинах; речове право оренди виникає лише після державної реєстрації цього права.

Таким чином, дата підписання договору і дата виникнення права оренди можуть не збігатися.

Велика Палата також окремо розмежувала правове регулювання договорів:

→укладених до 1 січня 2013 року;
→укладених після 1 січня 2013 року,

оскільки після цієї дати саме державна реєстрація права стала визначальною для виникнення речового права користування земельною ділянкою.

3. Підводні камені додаткових угод та продовження орендних земельних відносин

Щодо додаткових угод:

Стаття 653 ЦК України встановлює, що при зміні договору зобов'язання змінюється з моменту досягнення сторонами домовленості, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом з тим Велика Палата ВС у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 зробила важливий висновок:

додаткова угода до договору оренди землі, підписана до 1 січня 2013 року, набирає чинності не раніше її державної реєстрації.

Щодо продовження оренди:

Розмежовують:

→переважне право на укладення договору на новий строк;
→поновлення договору.

Для реалізації переважного права (ст. 33 Закону «Про оренду землі») необхідно одночасно виконати умови, визначені постановою КЦС ВС від 22.02.2023 у справі № 954/1000/20:

→належне виконання договору;
→направлення не пізніше ніж за місяць листа-повідомлення;
→додавання проєкту додаткової угоди;
→відсутність заперечень орендодавця;
→продовження користування земельною ділянкою.

Постанова КГС ВС від 17.07.2024 у справі № 911/1284/23 наголошує на необхідності належного доказування направлення повідомлення. Для цього необхідні:

→опис вкладення;
→розрахункова квитанція;
→повідомлення про вручення або документи про причини невручення.

Велика Палата ВС у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначила:

→поновлення договору не є автоматичним;
→завершення процедури неможливе без укладення додаткової угоди;
→така угода повинна бути укладена у місячний строк.

Постанова КГС ВС від 06.08.2024 у справі № 912/300/23 визначила, що належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди; визнання відсутнім права оренди нового орендаря.

Водночас Велика Палата ВС у постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 вказала, що переведення прав та обов'язків орендаря; визнання недійсним договору нового орендаря не є ефективними способами захисту переважного права попереднього орендаря.

4. Договір оренди як «живий механізм»: чому формальний підхід більше не працює

Суди враховують:

→чи виконувався договір;
→чи отримував орендодавець орендну плату;
→чи користувався орендар земельною ділянкою;
→чи були реально порушені права сторін.

У постанові КЦС ВС від 14.07.2021 у справі № 506/450/19 наголошено, що навіть відсутність окремої істотної умови не є безумовною підставою для недійсності договору, якщо сторони фактично реалізували його положення.

Постанови КЦС ВС від 04.02.2025 (№ 681/1215/22) та від 11.02.2026 (№ 674/921/22) додатково підтверджують: якщо договір виконувався сторонами, його вже не можна визнавати неукладеним.

Таким чином, договір оцінюється як реальний механізм регулювання відносин, а не лише як формальний документ.

5. Доктрина Venire contra factum proprium в орендних земельних спорах

Лектор пояснює, що ця доктрина забороняє стороні діяти всупереч власній попередній поведінці.

Якщо орендодавець тривалий час отримував орендну плату; підписував акти; не заперечував проти користування землею, то він не може згодом вимагати визнання договору неукладеним або недійсним лише через формальні недоліки, наприклад відсутність підпису.

Для застосування доктрини суд має встановити три обставини:

1. Попередня поведінка.

Власник землі роками визнавав існування договору, отримував орендну плату, у тому числі підвищену після укладення нової угоди.

2. Обґрунтовані сподівання.

Орендар здійснив інвестиції у посівний матеріал, добрива, техніку, розраховуючи на довгострокове користування.

3. Суперечлива поведінка.

Орендодавець звертається до суду лише після появи іншого потенційного орендаря або намагається використати формальну відсутність підпису.

6. Судовий захист прав сторін договору оренди земельної ділянки: стратегія та доказування

Зміст судового захисту залежить від характеру спору.

У спорах щодо поновлення договору належним способом захисту є вимога:

→про визнання укладеною додаткової угоди;
→про визнання відсутнім права оренди нового орендаря.

Такий висновок міститься у постанові КГС ВС від 06.08.2024 у справі № 912/300/23.

Якщо спір стосується реалізації переважного права, необхідно довести:

→належне виконання договору;
→своєчасне направлення повідомлення;
→направлення проєкту додаткової угоди;
→факт продовження користування земельною ділянкою.

Постанова КГС ВС від 17.07.2024 у справі № 911/1284/23 визначає перелік належних доказів поштового направлення:

→опис вкладення;
→розрахункова квитанція;
→повідомлення про вручення або документи щодо причин невручення.

У спорах щодо договорів, укладених без земельних торгів, Велика Палата ВС (постанови від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20) виходить із того, що такий договір є нікчемним. Тому належним способом захисту є застосування наслідків нікчемності та повернення земельної ділянки, а не позов про визнання договору недійсним.

Аналогічний підхід підтверджено постановою КГС ВС від 09.04.2026 у справі № 922/511/24, де зазначено, що вимога про повернення земельної ділянки та скасування реєстрації права оренди є належним способом відновлення прав держави або територіальної громади.