У своїй діяльності адвокати досить часто зіштовхуються з проблемами розмежування понять виділу та поділу нерухомого майна, реалізації на практиці порядку їх здійснення. Немало питань викликають особливості судового вирішення спорів, які виникають з таких правовідносин, зокрема, в яких випадках можна звернутися до суду і які докази необхідно надати, щоб виграти справу.
У цій статті розглянемо основні питання, які виникають щодо виділу/поділу нерухомого майна.
Спільним є майно, яке перебуває у власності двох або більше осіб (співвласників).
Спільна власність буває двох видів:
— часткова – власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності;
— сумісна – власність двох чи більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
Суб’єктами права спільної власності є фізичні особи, юридичні особи, держава та територіальні громади.
Поділ та виділ майна є різними правовими категоріями, на чому наголосив Верховний Суд в постанові від 19.05.2021 року у справі № 501/2148/17.
При поділі майно поділяється між усіма співвласниками та правовідносини спільної часткової власності припиняються.
При виділі правовідносини спільної часткової власності зберігаються (як правило), і припиняються лише для співвласника, частка якого виділяється. Винятком є випадки, коли майно належить двом співвласникам.
Виділ частки з об’єкта нерухомого майна
Питання виділу частки зі спільної часткової власності врегульовано ст. 364 ЦК України. Встановлено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, а також право одержати від інших співвласників грошову/матеріальну компенсацію вартості його частки, якщо виділ у натурі частки не допускається згідно з законом або є неможливим (неподільна річ).
Внаслідок виділу припиняється право спільної часткової власності, особа набуває право власності на виділене майно та право власності підлягає державній реєстрації.
Питання виділу частки зі спільної сумісної власності врегульовано ст. 370 ЦК України. Порядок виділу аналогічний описаному вище. Особливостями є те, що спочатку необхідно визначити частки учасників. За загальним правилом, частки кожного із співвласників є рівними. Не рівні частки можуть бути встановлені домовленістю між співвласниками, законом або на підставі рішення суду.
Поділ об’єкта нерухомого майна
При поділі майна, яке знаходиться у спільній частковій власності (ст. 367 ЦК України), майно може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу право спільної часткової власності припиняється.
При поділі майна, яке знаходиться у спільній сумісній власності (ст. 372 ЦК України), майно може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними, крім випадків, установлених законом. У разі поділу право спільної сумісної власності на майно припиняється. При цьому частки співвласників є рівними, але можуть бути змінені за домовленістю співвласників, за законом або на підставі рішення суду.
На самостійні об’єкти можуть бути поділені об’єкти нерухомого майна, які підлягають технічній інвентаризації, а саме будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки та їх секції; квартири; житлові кімнати, житлові блоки у гуртожитках; будинки садибного типу; будинки і споруди громадського та виробничого (в тому числі сільськогосподарського) призначення та їх комплекси; нежитлові приміщення (групи нежитлових приміщень); садові та дачні будинки; гаражі та паркінги з машино-місцями (які не належать до господарських будівель: багатоповерхові, підземні, одноповерхові, блокові); захисні споруди цивільного захисту; багатофункціональні будинки для тримання засуджених та осіб, узятих під варту (блочного, казарменого та камерного типу установ виконання покарань та слідчих ізоляторів); об’єкти незавершеного будівництва; багатофункціональні будинки та комплекси, що включають приміщення різного призначення. Також можуть бути поділені єдині майнові комплекси, що належать на праві власності кільком особам і розташовані на одній земельній ділянці.
Не підлягають поділу об’єкти, до яких входять самочинно збудовані/реконструйовані/переплановані об’єкти. Поділ можливий лише після визнання права власності.
Поділ на самостійні об’єкти провадиться відповідно до встановленого законодавством порядку. Кожному об’єкту надається поштова адреса. Поділ повинен відповідати умовам, передбаченим чинними будівельними нормами.
Поділ об’єкта може здійснюватися добровільно (на підставі договору) або у судовому порядку.
Поділ у добровільному порядку
При здійсненні поділу в добровільному порядку необхідно, перш за все, здійснити дії з підготовки документів, а саме уточнити кількість основних будинків/допоміжних будівель, що входять до складу об’єкта; виявити і внести до матеріалів технічної інвентаризації поточні зміни в будинках/будівлях/спорудах; отримати заяви всіх співвласників (підписи мають бути засвідчені нотаріально). Заяви не потрібні, якщо укладено нотаріально посвідчений договір щодо порядку користування будинками/будівлями/ спорудами або судом ухвалено рішення з цього приводу.
Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна передбачено ряд особливостей технічної інвентаризації будинків садибного типу в разі їх поділу. Так, будинок може бути поділено на два або кілька блокованих будинків шляхом реконструкції. Після поділу новоствореним будинкам з відповідними господарськими або допоміжними будівлями, спорудами присвоюються поштові адреси. У разі поділу будинку садибного типу на окремі квартири відбувається перехід у статус житлового будинку квартирного типу.
Технічний паспорт на блокований будинок виготовляється після припинення права спільної часткової або сумісної власності на земельну ділянку та оформлення окремих документів, присвоєння кадастрових номерів на кожну земельну ділянку.
Питання поділу земельної ділянки врегульовано нормами Закону України «Про землеустрій».
Технічна документація із землеустрою щодо поділу/об’єднання земельних ділянок розробляється за рішенням власників земельних ділянок або за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок.
Технічна документація із землеустрою щодо поділу/об’єднання земельних ділянок включає пояснювальну записку, технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації, кадастрові плани земельних ділянок, матеріали польових геодезичних робіт, відомості про встановлені межові знаки на межі поділу, перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання, земельні сервітути.
Для отримання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна необхідно звернутися до суб’єкта господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна, та укласти договір про проведення технічної інвентаризації. Також слід надати ряд документів, а саме заяви всіх співвласників, справжність підпису на яких засвідчена нотаріально, або нотаріально посвідчений договір, або рішення суду щодо порядку користування нерухомим майном, правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомого майна, документ про право власності/користування земельною ділянкою, технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.
Висновок щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна має містити такі дані: кому належить об’єкт нерухомого майна, на підставі яких правовстановлювальних документів, повну технічну характеристику об’єкта нерухомого майна, фактичне користування будинками/приміщеннями/будівлями/спорудами між співвласниками, який документ підтверджує право власності/користування земельною ділянкою, склад новоутворених об’єктів нерухомого майна і їх адреси, пропозиції щодо можливих розмірів земельних ділянок, що закріплюються за новими об’єктами.
Розрахунок розміру часток виконується за заявами всіх співвласників об’єкта нерухомого майна. При цьому визначається вся внутрішня площа будинку та площа, яка належить кожному співвласнику окремо. Частка виражається в простих правильних дробах (1/2; 1/3; 3/5 тощо). Розміри часток у сумі повинні становити одиницю. Самочинно збудовані об’єкти до розрахунку не включаються.
У разі невідповідності розмірів часток, указаних у правовстановлювальних документах, реальним часткам, за згодою всіх співвласників здійснюється розрахунок часток з метою отримання правовстановлювальних документів. За відсутності згоди питання вирішується судом.
Питання зміни часток вирішується судом за умови, що наявний спір, співвласники не згодні змінити розмір часток і врегулювати спір в досудовому порядку не вдалося. При цьому суд відмовляє у задоволенні позову, якщо відсутні докази того, що співвласники відмовилися змінити розмір часток, або якщо співвласники одразу визнали позовні вимоги. До такого висновку прийшов, наприклад, Полтавський апеляційний суд у постанові від 06.05.2020 р., справа № 552/130/20. Це означає, що, згідно з усталеною судовою практикою, не можна домовитися про розподіл часток і звернутися до суду, щоб «закріпити» це в рішенні.
Після отримання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна потрібно звернутись до нотаріуса для укладення та нотаріального посвідчення договору про виділення.
Учасники спільної часткової власності вправі укладати договори про визначення розміру часток, зміну розміру часток, виділення частки в натурі та поділ нерухомого майна. Форма договору – письмова з обов’язковим нотаріальним посвідченням. Альтернативою є укладання договору в простій письмовій формі з подальшим визнанням його дійсності судом.
Договір про визначення/зміну розміру часток є невід’ємною частиною документа, що посвідчує право власності. Нотаріус підшиває один примірник такого договору до документа, що посвідчує право власності, або вчиняє на такому документі службову відмітку щодо посвідчення такого договору.
Для укладання договору про виділ у натурі частки/про поділ нерухомого майна нотаріусу подаються документи, що посвідчують право власності на таке майно; документ (акт, висновок, кадастровий план земельних ділянок, які будуть сформовані, тощо), який містить інформацію про можливість формування/створення нерухомого майна; згода землекористувача, заставодержателя на поділ земельної ділянки (заява, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально) – якщо ділянка перебуває в заставі, користуванні; нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку – якщо об’єктом є житловий будинок, будівлі, споруди; технічний паспорт на новостворений об’єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.
Нотаріусом одночасно посвідчуються договір про виділ частки в натурі/поділ житлового будинку, будівлі, споруди та договір про виділ частки в натурі на місцевості земельної ділянки. При цьому нотаріусу додатково подається нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку.
Поділ у судовому порядку
Якщо співвласники не домовилися про здійснення поділу/виділу в добровільному порядку, питання вирішується судом.
Для цього необхідно звернутися до суду за місцезнаходженням нерухомого майна з позовом про поділ об’єкта нерухомого майна або про виділ частки.
У якості доказів до суду надаються висновок судової будівельно-технічної експертизи (з пропозиціями щодо варіантів поділу) та висновок земельно-технічної експертизи (якщо поділу підлягає також земельна ділянка).
Визначальним для виділу/поділу будинку, який перебуває у спільній частковій власності, є не порядок користування майном, а розмір часток співвласників та технічна можливість виділу/поділу будинку відповідно до часток співвласників. До такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові від 17.04.2019 р. у справі № 545/3753/16-ц.
При розгляді судом даної категорії справ досить спірним є питання переходу прав на земельну ділянку при поділі будинку.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 22.02.2021 р. у справі № 279/4966/16-ц (з посиланням на постанови ВСУ від 16.11.2016 р., справа № 6-1443цс16 та від 03.04.2013 р., справа №6‑12цс13), у законодавстві закріплено загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. Визначення правового режиму земельної ділянки прямо залежить від права власності на будівлю/споруду. Нормами чинного законодавства передбачено механізм роздільного правового врегулювання: нормами цивільного законодавства – майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість; нормами земельного і цивільного законодавства – відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Також Верховний Суд відзначив, що при розгляді справ про виділ частки суд може виділити співвласнику таку частину житлового будинку та нежитлових будівель, яка відповідає розміру та вартості його частки (якщо це можливо технічно). Коли в результаті виділу співвласнику передається частина житлового будинку, яка перевищує його частку, суд стягує з нього відповідну грошову компенсацію і зазначає в рішенні про зміну часток у праві власності на будинок.
Досить поширеними є справи щодо припинення права власності на частку в спільному майні. Правова позиція Верховного Суду, на яку слід звернути увагу, викладена в постанові від 09.06.2021 р. у справі № 161/1083/20 (з посиланням на постанови ВСУ від 02.07.2014 р., справа № 6-68цс12 та від 24.02.2016 р., справа № 6-2784цс15; постанову Великої Палати ВС від 18.12.2018 р., справа № 908/1754/17). Верховний Суд прийшов до висновку, що право власності співвласника на частку в спільному майні може бути припинене, але за умови, що завдана внаслідок такого припинення шкода не буде істотною. Це – визначальна обставина в даній категорії справ.
Право власності особи на частку у спільному майні за рішенням суду на підставі позову інших співвласників може бути припинено за наявності хоча б однієї з обставин, перелічених в п. 1-3 ч. 1 ст. 365 ЦК України: якщо частка є незначною і не може бути виділена в натурі, або річ є неподільною, або спільне володіння і користування майном є неможливим.
При цьому норма, закріплена в п. 4 ч. 1 ст. 365 ЦК України, не може вважатися самостійною обставиною для припинення права особи на частку у спільному майні за рішенням суду, оскільки фактично встановлює неприпустимість такого припинення (таке припинення є неможливим у разі, якщо воно завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї).