Олег Курчин,
адвокат, кандидат юридичних наук, заслужений юрист України,
Заступник Голови Комітету з будівельного права НААУ
Нині в Україні проводиться глобальна реформа у сфері містобудування, зокрема реорганізовується Державна архітектурно-будівельна інспекція (далі – ДАБІ), яка тривалий час була монополістом та реалізовувала наглядові, контролюючі та дозвільні функції в Україні. Замість ДАБІ утворено три нові органи: Державну сервісну службу містобудування України, Державну інспекцію містобудування України та Державне агентство з технічного регулювання у містобудуванні України.
Водночас указана реформа вплинула й на великі компанії-забудовники, і на представників малого бізнесу, оскільки майже вся діяльність у сфері будівництва в Україні тимчасово призупинилася. Згадувана вище реформа призвела до таких проблем, як-от: низки конкурсів і відсутності постійного керівництва, заміщення відповідних керівних посад виконуючими обов’язків, а також, що цілком закономірно, до судових процесів, пов’язаних із відновленням керівників на посадах тощо. Це, у свою чергу, зумовило те, що кожен новий виконувач обов’язків керівника бачить по-своєму процес оформлення нюансів у контексті отримання дозвільної документації. Однак не лише нова реформа гальмує діяльність забудовників, наявні й інші проблеми. Так, станом на серпень 2020 року актуальними постають наступні питання:
1. Зупинено видачу ліцензій на будівництво
Тривалий час функції з ліцензування виконувала саме ДАБІ, яка перевіряла надані суб’єктами господарювання документи на предмет відповідності поданих ними відомостей кваліфікаційно-організаційним, технологічним і спеціальним вимогам, а також ухвалювала рішення про видачу або відмову у видачі ліцензій.
При цьому із 18.03.2020 Постановою Кабінету Міністрів України № 219 скасовано порядок ліцензування у сфері архітектури та будівництва й виключено Держархбудінспекцію з переліку органів ліцензування.
Згідно з реформою у сфері містобудування видачу ліцензій скасовано взагалі, водночас запроваджено сертифікати Відповідального виконавця робіт (Виконроба). Згадувані сертифікати в майбутньому видаватиме Мінрегіон, проте наразі порядок їхнього отримання не затверджено. Зважаючи на вказане, починаючи з 18.03.2020 нові компанії-забудовники не можуть отримати ліцензії у сфері архітектури та будівництва, оскільки їхня видача фактично не відбувається. Тому нині здійснювати діяльність у сфері будівництва можуть лише ті, хто отримав ліцензію при діяльності ДАБІ. Як наслідок, наразі при необхідності виконання будівельних робіт новоствореними організаціями та підрядниками, останні вимушені звертатися до компаній-посередників щодо викупу раніше отриманих ліцензій, за які, за неофіційними даним, вимагають великі кошти.
2. Нова графа в заяві для отримання містобудівних умов та обмежень: вказуємо кадастровий номер
Відтепер у заяві на отримання містобудівних умов й обмежень (далі – МУО) обов'язково має бути зазначено кадастровий номер земельної ділянки, на якій заплановано будівництво або реконструкцію. Із 01.03.2020 року в ситуаціях, коли земельній ділянці не присвоєно кадастровий номер, подати заяву на отримання містобудівних умов та обмежень на реконструкцію стало неможливо. Якщо кадастрового номеру немає, необхідно звернутися до Держгеокадастру. Варто зазначити, що у встановленому переліку документів на отримання МУО й раніше йшлося про необхідність подавати документи, що посвідчують право на землю, проте була відсутня вимога зазначати кадастровий номер ділянки в заяві.
3. Погодження Мінкульту та Генеральний план міста Києва як проблемні фактори для забудовника
Отримання погодження на проведення будівництва Міністерством культури України стало справжньою проблемою для забудовників у місті Києві. Причиною для масових відмов у погодженні під назвою «Історико-містобудівні обґрунтування», які є складником проектної документації, з боку Мінкульту стало те, що термін дії Генерального плану міста Києва закінчується у 2020 році, однак у вказаному Генплані відсутні відомості щодо наявності історико-містобудівного опорного плану. Межі історичних ареалів столиці було затверджено наказом Мінкультури від 21.10.2011 року №912/0/16-11, дія якого зупинена ще 29.10.2014 року. На сьогодні, за даними офіційного сайту Міністерства культури України, межі історичного ареалу міста Києва не затверджені.
Отже, Генеральний план розвитку м. Києва і його приміської зони до 2025 року та його частина — Науково-проектна документація з визначення меж зон охорони пам’яток та історичних ареалів м. Києва – існують лише як проект, затвердження якого планується міською владою до 2025 року. Поряд із такою колізією законодавством установлено, що у випадку проведення будь-яких містобудівних, архітектурних чи ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт в історичному ареалі міста (а будівництво включає в себе хоча б один із видів таких робіт) необхідно отримувати дозвіл Мінкульту.
На жаль, ситуація в місті Києві, пов’язана з отриманням погодження Мінкульту, яскраво демонструє корупційну складову, оскільки найчастіше отримання «погодження» Мінкульту є безпідставним (яскравим прикладом цього стало будівництво житлового комплексу «Вежі майбутнього»).
4. Отримання контрольної картки на тимчасове порушення благоустрою є можливим лише за умови згоди власників прилеглих приміщень та балансоутримувача
Нині, на період до затвердження Київською міською радою спеціального Порядку видачі дозволів на порушення об'єктів благоустрою, перед тим, як здійснювати роботи щодо зміни зовнішнього вигляду фасадів будівель та споруд, будівництва, ремонту та утримання в належному стані житлових будинків, доріг тощо, необхідно отримати контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою (надалі – картка).
Отже, заявник зобов'язаний поінформувати в письмовій формі про початок виконання заявлених робіт районну державну адміністрацію за місцем проведення робіт, а також власника (балансоутримувача) земельної ділянки та підприємства, організації й установи, повідомлення яких передбачено нормативно-правовими актами, протягом одного календарного дня з дати отримання картки.
Проте на практиці процес отримання картки не є легким, оскільки значно ускладняється необхідністю інформування та отримання згоди власників прилеглих житлових приміщень (сусідів) і керуючої компанії (ОСББ, ЖКГ або його аналогів, на балансі якого знаходиться такий об’єкт будівництва), що має наслідком значну втрату часу, який при виконанні більшості вищезазначених робіт є критичним ресурсом.
5. Процеси прийняття новобудов на баланс комунальних служб, а також переоформлення відповідних документів у спеціалізованих підприємствах/ установах/організаціях (надалі – ПУО) щодо електро- , тепло-, водопостачання є надзвичайно ускладненими з огляду на оголошений карантин
Установлення карантину на території України, у тому числі, адаптивного, значно ускладнило процеси функціонування господарських відносин, а також діалог суб’єктів господарювання з органами державної влади та місцевого самоврядування щодо їхнього поточного функціоналу, що негативно впливає на кінцевого споживача.
Продовження карантину не можна вважати обставиною, яка звільняє від відповідальності за невиконання обов’язків, зокрема в контексті наявної на практиці проблеми неможливості конструктивного діалогу із спеціалізованими ПУО щодо електро- тепло-, водопостачання (до прикладу, керівники не проводять особисті прийоми громадян), із комунальними службами щодо прийому новобудов на баланс, оскільки введення карантинних обмежень вплинуло та продовжує впливати на всіх без винятку.
Окрім того, аналогічної позиції дотримується й актуальна судова практика, зазначаючи, що, хоча карантин і є загальновідомою обставиною, проте всі громадяни та ПУО України знаходяться в однаковому становищі, тому й контрагент також знаходиться в несприятливому економічному становищі й правомірно очікує на взаємні законні дії від іншої сторони, а отже, посилання на карантин не є достатньою підставою для відмови у здійсненні передбачених функціоналом органів держаної влади та місцевого самоврядування дій.