Станіслав Кундеус,
адвокат, регіональний представник молодіжного комітету НААУ – «UNBA NextGen» у Вінницькій області,
співзасновник Адвокатського об'єднання "Vivat Lex"
Стаття 1 Земельного кодексу України закріплює, що земля є основним національним багатством України, яка перебуває під особливою охороною держави. Тобто, зважаючи на основні засади держави Україна, а саме те, що вона є правовою державою, питання земельних відносин як ніякі інші потребують чітко визначеного правового регулювання. Враховуючи необхідність розвитку бізнесу, на перший план виходить питання оренди земельних ділянок.
Непоодинокі випадки, коли одна юридична особа оформлює земельну ділянку в оренду з органами місцевого самоврядування, де знаходиться приміщення, де відбувається сама підприємницька діяльність. Зі плином часу власник припиняє свою діяльність, продає будівлю іншій юридичній особі, та постає питання переоформлення договору оренди на іншу особу. І тут починається саме цікаве.
На перший погляд, процес переоформлення договору оренди земельної ділянки нібито чітко регламентований діючим законодавством, і ніяких проблем виникнути не повинно, проте це тільки на перший погляд. Так, положення Закону України «Про оренду землі» передбачають, що однією з підстав припинення договору оренди земельної ділянки є набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (стаття 31 Закону).
На підставі статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» орган місцевого самоврядування, своїм рішенням припиняє дію договору. З урахуванням положень статті 30 Закону України «Про оренду землі», загальних положень Господарського кодексу, які регламентують вільне здійснення господарської діяльності, орган місцевого самоврядування починає процес оформлення оренди земельної ділянки на нового власника будівлі.
І на цьому етапі виникають відносини з органами прокуратури України. Незважаючи на зміну їхнього профільного законодавства, з урахуванням тільки статті 23 Закону України «Про прокуратуру» (хоча дана стаття не надає жодних повноважень прокуратурі для контрольних функцій, лише в виключних випадках), починає здійснювати контрольні функції за дотриманням земельного законодавства між органом місцевого самоврядування та суб’єктом господарювання.
Відповідно, починаються незрозумілі питання від органів прокуратури до органів місцевого самоврядування на кшталт: «А ви нараховували збитки при можливому самовільному використанні земельної ділянки новим власником будівлі ?», «А чому ви припиняєте дію попереднього договору оренди земельної ділянки ?». І всі ці питання засновуються виключно на статті 120 Земельного кодексу України, і трішки судової практики, хоча про останню згодом.
Так що воно таке, ця 120 стаття Земельного кодексу України. Звучить ця стаття, зокрема 2 частина наступним чином: «Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.»
З аналізу цієї норми вбачається, що дійсно якщо суб’єкта господарювання, нового власника будівлі, влаштовують всі умови які були викладені попереднім договором оренди земельної ділянки, то він набуває ці ж самі умови, але це не означає що далі не слідує процедура оформлення таких відносин, яка базується на діючому законодавстві. Як в будь-якому правочині, так і в договорі оренди землі для його дійсності необхідні чітко прописані сторони правочину.
Так, внесення змін до договорів можливо на підставі статті 188 Господарського кодексу України, шляхом внесення додаткових угод до договорів. Тобто, орган місцевого самоврядування та новий власник об’єкта будівлі, укладають додаткову угоду про внесення змін в попередній договір орендованої земельної ділянки в частині заміни сторони орендаря.
Проте, незважаючи на момент підписання такої угоди, в нового власника будівлі ще не виникає право оренди! Здавалось якщо б не після підписання договору, то коли ще.
Як випливає зі ст. 638 Цивільного кодексу України, ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
Тобто, саме з дотриманням положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», а саме внесення відповідних записів до Державного реєстру, особа вважається користувачем земельної ділянки на правових підставах.
Проте, органи прокуратури, на сьогоднішній день кажуть ні, необов’язково вносити відповідно зміни до Державного реєстру, а вистачить виключно правового визначення власника будівлі для того щоб сказати, що попередній договір оренди земельної ділянки чинний для останнього, і всі зобов’язання він несе в повному обсязі саме до попереднього договору.
У даному випадку, парадоксальним є те, що з органами прокуратури погоджується й новостворений Верховний суд.
Так, Постановою Північно – західного апеляційного господарського суду від 29 вересня 2020 року по справі №902/816/19 суд зазначає наступне: «Аналіз положень законодавчих норм дає підстави апеляційному суду для висновку, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ді-лянки, на якій вказане майно розташоване у тому самому обсязі та умовах, які були у поперед-нього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розта-шоване це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з ч.2 ст.120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у поперед-нього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користува-ча (попереднього власниканерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.»
Дане судове рішення засноване на висновках новоствореного Верховного суду зокрема Постанови Верхового суду від 10 квітня 2018 року по справі №915/672/17; Постанови Верховного суду від 05 червня 2018 року по справі №920/717/17.
Й незважаючи на відсутність судового прецеденту в Україні та те, що судді повинні керуватися в першу чергу діючим законодавством України, суди будь – якої інстанції не бажають слухати доводи та переписують незрозумілу практику Верховних судів та ставлять на цьому крапку.
Тобто, зазначеною судовою практикою в повній мірі ігнорується Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України, Закон України «Про оренду землі», Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З урахуванням усього іншого, при задавалось би законодавчо визначеній процедурі, але з врахуванням судової практики, розпочинається штучно створене затягування в даному процесі, яке супроводжується значними майновими розтратами суб’єкта господарювання, невчасно отриманими коштами в бюджет територіальної громади, та рядом інших негативних явищ, які не йдуть на користь ані територіальній громаді, представником якої є відповідний орган місцевого самоврядування, ані представникам малого та середнього бізнесу.
З викладеним, дуже хотілося б, щоб органи прокуратури України керувалися своїм профільним законодавством, та не перебирали на себе повноваження органів місцевого самоврядування в частині самоврядного контролю за землями територіальної громади, а наш Верховний суд, при прийнятті своїх рішень керувався діючим законодавством та своїми рішенням не скасовував би положення Законів України, що безумовно стосується й судів нижчих ланок.