Про неможливість виселення іпотекодавця з квартири, набутої до отримання кредиту, без надання іншого житлового приміщення - ч. 2 ст. 109 ЖК України
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 січня 2026 року у справі № 757/1551/15-ц
Короткий зміст позовної заяви:
У січні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Люкстрейдкомпані Київ» (далі - ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Акціонерне товариство «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - АТ «Банк «Фінанси та Кредит»), про виселення.
Обґрунтовуючи позов, позивач вказав, що ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» на підставі договору купівлі-продажу квартири від 13 серпня 2014 року, укладеного між товариством та ПАТ «Банк «Фінанси та кредит», є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
03 листопада 2014 року представниками позивача встановлено, що до належної товариству квартири вселитися неможливо, оскільки у ній проживають відповідачі.
13 листопада 2014 року позивач направив відповідачам вимогу про добровільне виселення та звільнення квартири, проте останні таку вимогу не виконали, квартиру не звільнили, чим порушили права товариства.
З урахуванням викладеного та заяви про зменшення позовних вимог ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» просило виселити ОСОБА_1 , ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_2 .
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції:
Печерський районний суд міста Києва рішенням від 25 травня 2023 року у складі судді Остапчук Т. В. у задоволенні позову ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» відмовив.
Відмовляючи у позові, суд першої інстанції керувався відсутністю підстав для його задоволення, оскільки спірне житлове приміщення придбане позивачем у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, під час придбання якого позивач мав бути обізнаний про обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні, тобто виявлені ризики, пов`язані з придбанням спірної нерухомості. Під час реалізації предмета іпотеки банк мав виконати вимоги частини другої статті 109 ЖК України, оскільки на той час вона вже діяла у зміненій редакції, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції:
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» оскаржило його в апеляційному порядку.
В апеляційній скарзі посилалося на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи. Зазначало, що 13 серпня 2014 року між ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» та ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого банк відчужив у власність ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» квартиру АДРЕСА_2 . Чинність цього договору встановлена рішенням Печерського районного суду міста Київ від 29 серпня 2019 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 09 березня 2021 року та постановою Верховного Суду від 22 вересня 2021 року, які мають преюдиціальне значення для вирішення цього спору. Укладаючи договір купівлі-продажу квартири, позивач не був обізнаний про фактичне проживання у квартирі осіб, які самовільно її зайняли. Позивач не є кредитором чи іпотекодержателем відповідачів, не звертав стягнення на спірну квартиру, а тому положення частини другої статті 109 ЖК України щодо надання іншого постійного жилого приміщення громадянам, яких виселяють, не підлягають застосуванню у спірних правовідносинах. За пунктом 2 частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку» після придбання позивачем спірної квартири іпотека є припиненою, тому відповідачі підлягають виселенню на підставі статті 116 ЖК України без надання їм іншого житлового приміщення. Звертало увагу, що відповідачі зареєстровані за адресою: АДРЕСА_3 , тобто мають інше постійне місце проживання, а тому задоволення позовних вимог у цій справі не призведе до порушення їх права на житло.
Київський апеляційний суд постановою від 07 листопада 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» задовольнив.
Рішення Печерського районного суд міста Києва від 25 травня 2023 року скасував та ухвалив нове судове рішення. Позов ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про виселення задовольнив. Виселив ОСОБА_1 , ОСОБА_2 із квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , без надання іншого житлового приміщення.
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, щопозивач як новий власник, який придбав спірну квартиру в установленому законом порядку, не може користуватися своєю власністю, оскільки відповідачі, які втратили право користування цим житловим приміщенням у зв`язку з його відчуженням, відмовляються виселятися з нього, мають зареєстроване місце проживання за іншою адресою, порушене право позивача як нового законного власника спірної квартири підлягає захисту в обраний ним спосіб, а саме шляхом виселення відповідачів із належної йому на праві власності квартири, яку вони займають без законних на те підстав. Апеляційний суд також зазначив, що виселення відповідачів переслідує легітимну мету, зазначену у частині другій статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція), - захист права власності на спірне майно ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ».
За встановлених обставин виселення відповідачів із вказаної квартири не є надмірним втручанням у право на житло та право на повагу до приватного життя у розумінні статті 8 Конвенції та слід визнати таким, що відбулось із легітимною метою та з дотриманням принципу пропорційності.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу:
У касаційній скарзі представник заявників посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц, від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19.
Заявник зазначає, що в разі, якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку, та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинно відбуватися на підставі рішення суду у порядку статті 40 та частин першої- третьої статті 109 ЖК України.
Позиція Верховного Суду:
Суд першої інстанції на підставі повного та всебічного дослідження доказів зібраних у справі правильно зазначив, що банк під час реалізації предмета іпотеки мав виконати вимоги частини другої статті 109 ЖК України, оскільки на той час вона вже діяла у зміненій редакції, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Суд апеляційної інстанції, ухвалюючи протилежне судове рішення, не звернув уваги на те, що ОСОБА_1 відповідно до умов договору про відкриття кредитної лінії № 1KL-M/2007 отримав кредитні ресурси на загальну суму 5 050 000,00 грн, а вартість предмету іпотеки згідно з іпотечним договором, яка узгоджена сторонами цього договору, складає 6 417 100,00 грн, та дійшов помилкового висновку про можливість виселення відповідачів зі спірної квартири без надання іншого житлового приміщення, у зв`язку з набуттям права власності на спірну квартиру у позасудовий спосіб.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що згідно із частиною третьою статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.
За інформацією, яка міститься у Єдиному державному реєстрі судових рішень, що є у вільному доступі, у справі № 757/16836/16-ц Печерський районний суд міста Києва рішенням від 06 липня 2023 року, додатковим рішенням від 01 серпня 2023 року, залишеними без змін постановою Київського апеляційного суду від 17 січня 2024 року, позов ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, - ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит», про визнання осіб такими, що позбавлені права власності, та звільнення приміщення задовольнив. Усунув перешкоди у користуванні майном ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» шляхом виселення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 193,00 кв. м, житловою площею 130,40 кв. м з одночасним наданням ОСОБА_1 та ОСОБА_2 іншого постійного жилого приміщення, а саме трикімнатної квартири АДРЕСА_4 .
У справі № 757/16836/16-ц суди, встановивши, що ОСОБА_1 набув квартиру АДРЕСА_2 , у власність на підставі свідоцтва про право власності від 12 січня 2005 року, виданого Головного управління житлового забезпечення КМДА, дійшли висновку про неможливість виселення відповідачів без надання іншого житлового приміщення.
Судові рішення у справі № 757/16836/16-ц в касаційному порядку не оскаржувалися.
Висновок:
За наведених обставин, враховуючи, що квартира АДРЕСА_2 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором від 04 жовтня 2007 року № б/н, набута ОСОБА_1 у власність 12 січня 2005 року, тобто частково не за рахунок кредитних коштів, які ОСОБА_1 отримав на підставі договору про відкриття кредитної лінії від 04 жовтня 2007 року № 1KL-M/2007, колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновком суду першої інстанції про неможливість виселення відповідачів зі спірної квартири без надання іншого житлового приміщення, що узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду з цього питання.
За таких обставин касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.
Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанцій - залишенню в силі.