Вища школа адвокатури НААУ
Курси з підвищення кваліфікації адвокатів
Telegram
0 800 300 282
дзвінок безкоштовний
Новини
10.06.2021

ПОНОВЛЕННЯ ЧИ ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ НА НОВИЙ СТРОК? НА ЩО ЗВЕРТАЄМО УВАГУ?

Євген Кошулько, адвокат, член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ

Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі» в редакції від 16.07.2020 року, розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Поновленню договорів оренди землі присвячена стаття 32-2 Закону України «Про оренду землі» та стаття 126-1 Земельного кодексу України.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 16.07.2020 року.

У чому ж відміність та як не помилитися при обранні правильного способу продовження орендних відносин?

Аналізуючи статтю 126-1 Земельного кодексу України, яка присвячена поновленню договорів оренди землі, можемо акцентувати увагу на такому:

  • умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою;

  • умова щодо поновлення договору має бути передбачена договором оренди землі;

  • договір оренди землі поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах;

  • договір оренди землі вважається поновленим у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору;

  • відмова від поновлення договору оренди землі здійснюється не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору шляхом подання стороною договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідної заяви;

  • у разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Варто зазначити, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а саме: після 16.01.2020 року, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їхнього укладання.

Отже, варто проаналізувати, на що необхідно звертати увагу при поновленні договорів оренди землі, які укладені або змінені до 16.01.2020 року.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції до 16.07.2020 року передбачала певну процедуру поновлення договору оренди землі, де було зазначено таке:

  • орендар, який має намір поновити договір оренди землі, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі;

  • до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди;

  • при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;

  • орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення;

  • у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором;

  • додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку;

  • відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Постає питання, як же діяти у випадку відмови та зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.

Проаналізувавши практику Верховного Суду, вважаємо, що до відповідних орендних відносин можливо застосувати правову позицію, яка викладена в постанові від 26.05.2020 року у справі №908/299/18.

Указана правова позиція Верховного Суду фокусує увагу на тому, що в разі, якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов’язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналогічна правова позиція також була викладена Верховним Судом у постанові від 09.06.2020 року у справі №912/1860/19, де вказано, що належним і ефективним способом захисту порушеного права в цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткову угоду із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди.

Тепер розглянемо, коли можливо реалізувати переважне право орендаря щодо укладення договору оренди землі на новий строк.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 16.07.2020 року зосереджує увагу на такому:

  • після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар повинен належно виконувати обов’язки за умовами договору;

  • орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі;

  • у разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку;

  • до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору;

  • при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;

  • орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди;

  • за наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення;

  • відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Отже, професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій, які можуть виникнути в майбутньому.