Хто за що платить при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості? А може, краще дарування? Які суми податків при відчужені нерухомості? Чи можна уникнути виплати податків?

Такі запитання до нас, адвокатів, виникають щодня, тому потребують роз’яснення. Вони є актуальними для кожного, то ж варто розглянути їх детальніше.

Придбання чи продаж житла – це той аспект життя, із яким стикається практично кожен. Будь-хто хоча б раз у житті купує або продає нерухомість: квартиру, житловий будинок, земельну ділянку. І при цьому обов'язково стикається з питанням, який податок при продажу нерухомості він зобов'язаний сплатити.

Так, відповідно до статті 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню. Як свідчить практика, немає фіксованої плати нотаріусу, адже кожен установлює різний розмір гонорару, відштовхуючись від рівня кваліфікації. Можна звернутися до державного нотаріуса, це допоможе зекономити на вартості послуг нотаріуса за оформлення угоди, однак існує ризик довгого очікування в чергах і затягнення угоди в часі. Натомість приватні нотаріуси працюють швидше, проте просять за це більшу винагороду. Укласти договір можна за місцезнаходженням майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору (ще, кажуть, за місцем прописки).

Сплата податків за нерухомість – невід'ємний атрибут при оформленні договору купівлі-продажу, уникнути якого неможливо. І не думайте, що є можливість оминути сплату податку при продажу нерухомості, не вийде, оскільки податок сплачують до нотаріального посвідчення угоди. Будьте впевнені, нотаріус це проконтролює.

Також варто з’ясувати розмір цих податків, ураховуючи ставки, які встановлені нормативно:

Зазначу, що може бути і «внутрішня» домовленість сторін (наприклад, якщо погодили, що покупець оплачує вартість квартири і всі витрати «навпіл»), однак здійснюють такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом.

Є ще одне важливе питання, пов’язане з тим, від якої ж суми проводити розрахунок податку при продажу нерухомості?! Звичайно ж, від суми доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається, виходячи із ціни, що зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно. Але вона повинна бути не нижчою від оціночної вартості, яку визначає експерт. Він же обов’язково має зареєструвати свій звіт у єдиній базі даних звітів про оцінку. Отже, виникає ще одна стаття витрат – це послуги експерта (зазвичай їх оплачує Продавець, але плата може бути спільною за домовленістю).

Існують і винятки із зазначених правил, про які необхідно пам'ятати:

Не сплачується ПДФО в розмірі 5% від продажу нерухомості, якщо:

• Продавець володів відчуженим майном більше ніж 3 роки.

• Угода купівлі-продажу щодо продажу нерухомості була єдиною у звітному році.

• Відчужується земельна ділянка, яка не перевищує норм безоплатної передачі землі, установлених ст.121 Земельного кодексу України.

Іншими словами, якщо протягом року ви здійснюєте одну угоду з об'єктом нерухомості, яким володієте більше трьох років, дохід від продажу такого об'єкта не обкладається податком. Якщо ж отримано об'єкт нерухомості у спадок, то можна сміливо продавати відразу, податок при продажу нерухомості платити не потрібно і дотримуватись умови щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку теж не має необхідності.

У 2020 році Законом України № 466-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві» запроваджено зміни в оподаткуванні продажу нерухомості:

• оподаткування за ставкою 18% доходу, отриманого Продавцем від продажу нерухомості протягом звітного податкового року третього та наступних об’єктів нерухомості. Продаж першого об’єкту нерухомості на рік залишається за 0 (нульовою ставкою), другий – за ставкою 5% , а третій і наступний – 18% (п.172.2 ст.172ПКУ);

• звільняється від сплати 5% ПДФО під час продажу об’єкта незавершеного будівництва за умови перебування такого майна у власності понад 3 (три) роки (п.172.1ст.172ПКУ).

В українському законодавстві передбачені пільги щодо сплати державного мита в розмірі 1% (ст.4 Декрету КМУ «Про державне мито»). Так, звільнені від сплати такого податку громадяни, які належать певних категорій (постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи, інваліди війни та сім'ї воїнів, інваліди 1 і 2 груп). Однак необхідно розуміти, якщо одна сторона – звільнена, то нотаріус вимагатиме сплати такого податку з іншої Сторони, тобто повне звільнення можливе лише тоді, коли обидві сторони належать до вказаних вище категорій.

Законодавством також передбачена можливість повернення 1% збору до Пенсійного фонду при купівлі нерухомості. Точніше, Покупець може не сплачувати цей податок, якщо він:

• Купує житло вперше.

• Стоїть на квартирному обліку.

Варто зауважити, що так прописано в законі, але фактично перевірити, чи насправді ви купуєте житло вперше, неможливо. Причина полягає у відсутності в Україні єдиної інформаційної бази, яка б фіксувала тих, хто вже купував житло раніше. Тому доводити факт першої покупки й повертати безпідставно сплачені кошти необхідно вже в адміністративному суді.

Така перспектива відкрилася, коли Верховний суд виклав правові позиції із цього питання на користь платника податків (Постанова ВС від 28.11.2018р. у справі № 813/1126/17, Постанова ВС від 03.07.2018 р. у справі № 819/33/17).

І нехай укладення таких правочинів буде впевненим кроком уперед!

Ольга Паламарчук,

адвокат, керуюча «Адвокатського бюро Ольги Паламарчук»,

член Комітету з питань захисту прав осіб з інвалідністю,

що діє в складі НААУ