Первісне проєктне призначення приміщення визначає його статус як допоміжного та виключає можливість набуття його у приватну власність
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2026 року у справі № 344/1277/24
Короткий зміст позовних вимог:
У січні 2024 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Щасливий дім» (далі - ОСББ «Щасливий дім»), діючи в інтересах власників житлових і нежитлових приміщень будинку, звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Приватне підприємство «Дністрова Долина» (далі - ПП «Дністрова Долина»), у якому просило:
- витребувати із незаконного володіння ОСОБА_1 приміщення (котельня-комора) № НОМЕР_1 , загальною площею 9,8 кв. м, розташоване на першому поверсі у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537670026040, номер запису про право власності 45744715;
- витребувати із незаконного володіння ОСОБА_2 приміщення (кладова) № НОМЕР_2, загальною площею 5,5 кв. м, розташоване на першому поверсі зазначеного будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537639226040, номер запису про право власності 45743998.
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що ОСББ «Щасливий дім» здійснює утримання та управління багатоквартирним житловим будинком АДРЕСА_1 .
29 травня 2023 року під час перевірки відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини голова ОСББ виявила, що за відповідачами зареєстровано право приватної власності на приміщення, які, на думку позивача, є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та належать співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності.
Зокрема, 14 грудня 2021 року державний реєстратор Більшівцівської селищної ради Барчук В. В. зареєстрував право власності ОСОБА_2 на приміщення № НОМЕР_2, площею 5,5 кв. м, у будинку АДРЕСА_1 на підставі договору про дольову участь у будівництві від 03 квітня 2008 року та акта приймання-передавання від 30 квітня 2008 року. Позивач зазначав, що вказаний договір є типовим договором щодо квартири, а слово «квартира» у ньому було виправлено від руки на «кладова», при цьому аналогічні рукописні зміни містяться і в додатках до договору.
Крім того, відповідно до проєктної документації будинку приміщення № НОМЕР_2 є електрощитовою, тобто допоміжним технічним приміщенням, у якому розміщене загальнобудинкове інженерне обладнання, а не самостійним об`єктом нерухомого майна. Позивач також указував, що будинок був введений в експлуатацію ще до укладення зазначеного договору.
Також 15 грудня 2021 року державний реєстратор Більшівцівської селищної ради Барчук В. В. зареєстрував право власності ОСОБА_1 на приміщення № НОМЕР_1, площею 9,8 кв. м, у цьому ж будинку на підставі договору про дольову участь у будівництві від 25 квітня 2006 року та акта приймання-передавання від 02 червня 2008 року. За твердженням позивача, цей договір також є типовим договором щодо квартири, у якому слово «квартира» було виправлено від руки на «кладова-котельня», а до додатків внесено рукописні зміни.
Позивач зазначав, що відповідно до проєктної документації приміщення № НОМЕР_1 є паливною (котельнею), тобто допоміжним технічним приміщенням, призначеним для обслуговування будинку, а не окремим нежитловим приміщенням.
На обґрунтування позову ОСББ також посилалося на те, що з моменту введення будинку в експлуатацію у 2006 році приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 фактично використовуються як допоміжні приміщення для забезпечення функціонування будинку та обслуговування потреб усіх співвласників. У приміщеннях розміщене загальнобудинкове інженерне обладнання, а доступ до них мають лише уповноважені працівники ОСББ.
Позивач зазначав, що відповідачі ніколи не користувалися спірними приміщеннями, не зверталися за доступом до них та не брали участі в їх утриманні. Водночас у проєктній і технічній документації будинку ці приміщення визначені як електрощитова та паливна, тобто допоміжні приміщення, а не окремі нежитлові об`єкти нерухомості.
З огляду на викладене ОСББ «Щасливий дім» вважало, що спірні приміщення незаконно вибули із володіння співвласників багатоквартирного будинку та підлягають витребуванню на підставі статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій:
Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області рішенням від 26 грудня 2025 рокупозовні вимоги ОСББ «Щасливий дім» задовольнив.
Витребував із незаконного володіння ОСОБА_1 приміщення (котельня-комора) № НОМЕР_1 , загальною площею 9,8 кв. м, розташоване на першому поверсі у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537670026040, номер запису про право власності 45744715.
Витребував із незаконного володіння ОСОБА_2 приміщення (кладова) № НОМЕР_2, загальною площею 5,5 кв. м, розташоване на першому поверсі у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537639226040, номер запису про право власності 45743998. Стягнув із ОСОБА_1 на користь ОСББ «Щасливий дім» судовий збір у розмірі 3 028,00 грн. Стягнув із ОСОБА_2 на користь ОСББ «Щасливий дім» судовий збір у розмірі 3 028,00 грн.
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що нежитлове приміщення є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, який належить до житлового комплексу, однак не входить до житлового фонду, тоді як допоміжне приміщення багатоквартирного будинку призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, у зв`язку із чим допоміжне приміщення та нежитлове приміщення є різними за своїм правовим режимом об`єктами, а одне й те саме приміщення не може одночасно належати до обох категорій.
Оцінивши висновок судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28, у якому спірні приміщення визначено як «допоміжні нежитлові приміщення», суд дійшов висновку про його суперечливість, оскільки експерт фактично не визначив, до якої саме категорії належать приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2.
При цьому суд керувався тим, що згідно з проєктною документацією, переданою забудовником ПП «Дністрова Долина» до ТОВ «Щасливий дім», спірні приміщення з моменту будівництва були запроєктовані як паливна та електрощитова, тобто як допоміжні приміщення для забезпечення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розміщення загальнобудинкових мереж, а не як самостійні нежитлові об`єкти.
На підставі досліджених доказів суд дійшов висновку, що приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, оскільки призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців, а встановлення такого статусу виключає можливість їх віднесення до нежитлових приміщень.
Суд також зазначив, що матеріали справи не містять доказів припинення майнових прав співвласників будинку на ці приміщення або переходу таких прав до відповідачів, а відповідачі не надали доказів перебудови спірних приміщень у нежитлові на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування та проєктної документації.
З огляду на це суд визнав, що спірні приміщення належать співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. Наявні у справі договори про дольову участь у будівництві та акти приймання-передавання суд не взяв до уваги як такі, що самі собою не змінюють правового статусу спірних приміщень за умови встановлення їх належності до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
Також суд відхилив доводи щодо невідповідності площ спірних приміщень даним проєктної документації та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки такі обставини не спростовують факту розміщення у приміщеннях загальнобудинкового обладнання та їх використання для забезпечення функціонування будинку.
Не взяв суд до уваги і сам факт державної реєстрації права приватної власності за відповідачами, зазначивши, що наявність відповідних записів у Державному реєстрі речових прав не змінює правового статусу приміщень як допоміжних.
За таких обставин суд дійшов висновку, що у матеріалах справи відсутні належні, допустимі та достатні докази на підтвердження того, що спірні приміщення є нежитловими та можуть перебувати у приватній власності відповідачів, а тому право співвласників багатоквартирного будинку на спірні допоміжні приміщення підлягає судовому захисту.
Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області додатковим рішенням від 02 лютого 2026 року заяву ОСББ «Щасливий дім» про ухвалення додаткового рішення задовольнив частково.
Стягнув із ОСОБА_1 на користь ОСББ «Щасливий дім» витрати за надання професійної правничої (правової) допомоги у розмірі 10 000,00 грн. Стягнув із ОСОБА_2 на користь ОСББ «Щасливий дім» витрати за надання професійної правничої (правової) допомоги у розмірі 10 000,00 грн. У задоволенні решти вимог заяви відмовив.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд першої інстанції керувався тим, що заявлений ОСББ «Щасливий дім» розмір витрат на професійну правничу допомогу у сумі 36 000,00 грн не відповідає критеріям реальності, розумності та співмірності зі складністю справи, обсягом наданих адвокатом послуг і часом, необхідним для їх виконання, у зв`язку із чим наявні підстави для зменшення розміру таких витрат та їх стягнення на користь позивача по 10 000,00 грн з кожного із відповідачів.
Івано-Франківський апеляційний суд постановою від 05 березня 2026 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишив без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 26 грудня 2025 року - без змін.
Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального чи процесуального права.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги:
У березні 2026 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 через представника Савчука В. Р. подали до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просять скасувати рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 26 грудня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 05 березня 2026 рокуі ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову про витребування майна.
На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявники зазначили, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15 та у постановах Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17, від 31 травня 2023 року у справі № 922/1406/21, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/7213/22, від 20 вересня 2023 року у справі № 910/17576/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Касаційну скаргу заявники обґрунтовують тим, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного будинку та нежитлових приміщень необхідно враховувати не лише їх місце розташування, а й сукупність властивостей таких приміщень, зокрема їх функціональне призначення, спосіб та порядок використання.
Допоміжним може вважатися лише таке приміщення, яке використовується для забезпечення потреб усіх співвласників будинку, а також забезпечує його експлуатацію та побутове обслуговування мешканців, тоді як у цій справі такі обставини суди належним чином не встановили.
Заявники вважають, що суди першої та апеляційної інстанцій, задовольняючи позов, не перевірили, чи є спірні приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжними, чи містяться у них інженерні комунікації та технічні пристрої, без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою, а також чи використовувалися вони для обслуговування будинку. На їх переконання, лише після встановлення зазначених обставин суд міг вирішувати питання про наявність порушеного права позивача та підстави для його захисту.
Крім того, суди безпідставно проігнорували висновок судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28, у якому зазначено про відсутність у спірних приміщеннях інженерних комунікацій та технічних пристроїв, необхідних для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир.
На думку заявників, якщо суди критично оцінили наданий висновок експерта, то для встановлення правового статусу спірних приміщень вони мали призначити судову будівельно-технічну експертизу, оскільки саме такий доказ є єдиним належним способом встановлення належності приміщень до допоміжних або нежитлових.
Також суди не надали належної оцінки договорам про дольову участь у будівництві та актам приймання-передавання, які стали підставою для державної реєстрації права власності за відповідачами, та безпідставно проігнорували презумпцію правомірності правочину.
Крім того, заявники посилаються на те, що позивачу було відомо про те, що спірні приміщення з моменту будівництва проєктувалися як окремі ізольовані нежитлові приміщення, які не належать до житлового фонду та є самостійними об`єктами нерухомого майна, а тому приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Позиція Верховного Суду:
Установивши, що спірні приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 відповідно до проєктної документації із самого початку будувалися як паливна та електрощитова, тобто як допоміжні технічні приміщення для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, що відповідачами не доведено їх первісного проєктування та будівництва як самостійних нежитлових об`єктів для іншого функціонального призначення, а також не надано доказів виведення таких приміщень зі складу допоміжних приміщень у встановленому законом порядку, суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про належність спірних приміщень співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності та наявність підстав для захисту порушеного права шляхом витребування цього майна із незаконного володіння відповідачів.
Посилання заявників на те, що у спірних приміщеннях відсутні інженерні комунікації та технічні пристрої, без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою, не спростовують правильності висновків судів попередніх інстанцій, оскільки закон не пов`язує статус допоміжного приміщення виключно з наявністю критично необхідних інженерних мереж чи обладнання. Визначальним є функціональне призначення приміщення у структурі багатоквартирного будинку та його первісний правовий режим.
Не заслуговують на увагу і доводи касаційної скарги про те, що суди безпідставно не поклали в основу рішення висновок судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28.
Відповідно до статті 110 ЦПК України висновок експерта не має для суду наперед встановленої сили та оцінюється судом у сукупності з іншими доказами за правилами статті 89 ЦПК України.
Суди попередніх інстанцій надали належну оцінку вказаному висновку та обґрунтовано звернули увагу на його внутрішню суперечливість, оскільки експерт одночасно визначив спірні приміщення як «допоміжні нежитлові», фактично не розмежувавши ці категорії. При цьому правова кваліфікація приміщення як допоміжного чи нежитлового є питанням права, а не виключно спеціальних знань.
Доводи касаційної скарги про необхідність призначення повторної або додаткової судової експертизи є необґрунтованими, оскільки наявні у справі докази у своїй сукупності давали судам можливість встановити характер та правовий режим спірних приміщень без призначення нової експертизи.
Також безпідставними є посилання заявників на договори про дольову участь у будівництві та акти приймання-передавання як на безумовну підставу виникнення у них права приватної власності на спірні приміщення.
Верховний Суд у постановах від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19, від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18 та від 26 жовтня 2022 року у справі № 916/2022/21 зазначив, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони належать співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної власності в силу прямої норми закону, а тому підтвердження права власності на такі приміщення не потребує вчинення співвласниками будь-яких додаткових дій. Такий правовий режим виключає можливість набуття будь-якою особою права приватної власності на допоміжні приміщення як на самостійний об`єкт цивільних прав.
Установивши, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, суди попередніх інстанцій обґрунтовано керувалися тим, що сам факт укладення договорів про дольову участь та проведення державної реєстрації права власності не змінює правового режиму таких приміщень і не створює правових підстав для набуття відповідачами права приватної власності на майно, яке в силу закону належить усім співвласникам будинку.
При цьому відповідачі не надали належних і допустимих доказів того, що спірні приміщення у встановленому законом порядку були виведені зі складу допоміжних приміщень, перепроєктовані або набули статусу самостійних нежитлових об`єктів нерухомості.
У цілому доводи касаційної скарги не спростовують установлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи та правильності висновків, викладених у мотивувальних частинах оскаржуваних судових рішень, а зводяться переважно до незгоди заявників із наданою судами оцінкою доказів, необхідності їх переоцінки та повторного дослідження обставин, які були предметом перевірки й належної правової оцінки суду апеляційної інстанції, що відповідно до статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Висновок:
Таким чином, проаналізувавши зміст оскаржуваних судових рішень з точки зору застосування норм права, які стали підставою для вирішення справи по суті, колегія суддів дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення відповідно до встановлених ними обставин на підставі поданих сторонами доказів, які мають індивідуальний характер. Висновки судів у цій справі не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах суду касаційної інстанції, на які послалися заявники у касаційній скарзі.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів та за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.