Переважне право орендаря на поновлення договору оренди припиняється за відсутності волевиявлення орендодавця та недосягнення згоди щодо істотних умов договору
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 червня 2026 року у справі № 604/448/23
Короткий зміст позову:
У квітні 2023 року ФГ «Золотий жайвір» звернулося із позовом до ОСОБА_1 , ФГ «Агро Остап`є» про визнання укладеним договорів оренди на новий строк та визнання відсутності права оренди.
Позов мотивований тим, що 15 березня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір» було укладено договір оренди землі № 2/065 від 15 березня 2016 року. Згідно умов вказаного договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,767 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0302 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована за межами населеного пункту на території Остап`ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області, строком на 7 років.
Протягом усього часу перебування земельної ділянки в оренді не було жодних претензій чи зауважень з боку орендодавця щодо неналежного виконання орендарем своїх обов`язків.
За місяць до закінчення строку договору позивач, дотримуючись вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», 17 лютого 2023 року направив власнику земельної ділянки ОСОБА_1 лист-повідомлення за №13/02/23-2 від 13 лютого 2023 року про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди. До листа було додано три примірники проєкту договору оренди землі на новий строк.
Відповіді від орендодавця орендар не отримав та продовжив користуватися земельною ділянкою. Проте, у березні 2023 року позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 , не надіславши лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі на новий строк, не витребувавши земельну ділянку від позивача, у володінні якого вона перебуває, уклав договір оренди з іншим орендарем - ФГ «Агро Остап`є».
На підставі цього договору, 26 березня 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис №49747007 про інше речове право - право оренди ФГ «Агро Остап`є» щодо земельної ділянки за кадастровим номером 6124685700:01:001:0302.
ФГ «Золотий жайвір» як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
ФГ «Золотий жайвір» просило:
визнати укладеним договір оренди землі в запропонованій редакції на новий строк;
визнати відсутнім права оренди в ФГ «Агро Остап`є» щодо земельної ділянки, площею 1,767 га, за кадастровим номером 6124685700:01:001:0302 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Остап`ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області.
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції:
Рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 06 вересня 2023 року:
в задоволенні позову ФГ «Золотий жайвір» відмовлено;
стягнуто з ФГ «Золотий жайвір» на користь ФГ «Агро Остап`є» судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000 грн;
скасовано заходи забезпечення позову, щодо заборони ОСОБА_1 до вирішення справи по суті вчиняти дії, пов`язані із передачею у володіння чи користування інших осіб земельної ділянки площею 1,767 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0302 цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Остапівської сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, що вжиті ухвалою Підволочиського районного суду 21 квітня 2023 року.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
04 січня 2023 року від ОСОБА_1 на адресу ФГ «Золотий Жайвір» надіслано лист-повідомлення згідно якого відповідач повідомив позивача що не бажає поновлювати дію договору і має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд. У зв`язку з чим просить утриматись від дій, які б перешкодили відразу після закінчення строку дії договору використовувати земельну ділянку. Фактичне використання земельної ділянки після закінчення строку дії договору трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою. Вказаний лист-повідомлення надіслано цінним листом на офіційну адресу ФГ «Золотий жайвір» проте повернутий у зв`язку з тим що адресат відсутній за вказаною адресою. Крім того 01 березня 2023 року ОСОБА_1 повідомив, що запропонована орендна плата або отримання продукції в натуральній формі є невигідною для нього, а тому і не бажає продовжувати дію договору;
згідно з проектом договору оренди землі передбачено зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років. Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим;
установивши, що орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків, а у орендодавців відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін;
згідно з витягом з Державного реєстру речових прав, право оренди земельної ділянки площею площею 1,767 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0302 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована за межами населеного пункту на території Остап`ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області припинено орендарем ФГ «Золотий жайвір» 25 березня 2023 року та зареєстровано за ФГ «Агро Остапє» 27 березня 2023 року;
щодо доводів представника позивача, що орендодавець уклав договір оренди з іншим орендарем, суд виходить із висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17. У даній справі спір виник щодо переважного права позивача на визнання продовженим (укладення на новий строк) договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу. Заявник у касаційній скарзі посилався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій статті 777 ЦК України. Відхиляючи касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що застосовану в частині першій статті 285 Господарського кодексу України (ГК України) та в частині першій статті 777 ЦК України фразу, що орендар має переважне право перед іншими особами, необхідно розуміти так, що переважне право може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати даний предмет в оренду. Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами. Переважне право щодо оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах. З урахуванням положень частини першої статті 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанції про відхилення доводів заявника про те, що відповідач зобов`язаний був укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк незалежно від наміру використовувати майно для власних потреб;
суд відхиляє доводи представника позивача з приводу того, що орендар по закінченню строку договору оренди продовжував користуватися земельними ділянками, які були передані позивачу в оренду, та до цього часу орендодавцям не поверталися, що підтверджується відсутністю складених між сторонами актів повернення земельних ділянок з оренди, оскільки умовами договорів оренди не передбачено складання таких актів. Закон також не містить будь-яких положень про обов`язок сторін скласти акт повернення земельної ділянки, та відповідно до статті 34 Закону №161-XIV, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором;
також суд відхиляє посилання представника відповідачів на те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права. Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 65-67) і від 29 травня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (пункти 76-77);
враховуючи вимоги закону та усталену судову практику, беручи до уваги складність справи, обсяг виконаної роботи адвокатом, часом витраченим на надані послуги, відсутність клопотання зі сторони представника позивача про зменшення розміру витрат на правову допомогу, суд приходить до переконання про задоволення заяви про стягнення витрат на правову допомогу в розмірі 10 000 грн, що відповідатиме вимогам розумності та співмірності.
Ухвалою Підволочиського районного суду Тернопільської області від 28 вересня 2023 року у задоволенні заяви ФГ «Золотий жайвір» про ухвалення додаткового рішення відмовлено.
Ухвала суду першої інстанції мотивована тим, що у задоволенні позовних вимог ФГ «Золотий Жайвір» і вирішено питання про стягнення саме із позивача в користь відповідача витрат на професійну правничу допомогу, то у задоволені заяви позивача слід відмовити.
Додатковим рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 29 грудня 2023 року судові витрати понесені у цивільній справі за позовом ФГ «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 , ФГ «Агро Остап`є» про визнання укладеним договору оренди на новий строк та визнання відсутнім права оренди, що складаються із сплаченого позивачем та документально підтвердженого судового збору в розмірі в розмірі 5 368,00 грн, а також витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10 000 грн покладено на позивача ФГ «Золотий Жайвір».
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що, оскільки у задоволенні позовних вимог ФГ «Золотий Жайвір» відмовлено, тому понесені позивачем витрати, що складаються із судового збору в розмірі 5 368 грн, а також витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10 000 грн необхідно покласти на ФГ «Золотий Жайвір».
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції:
Постановою Тернопільського апеляційного суду від 12 лютого 2024 року: апеляційну скаргу ФГ «Золотий жайвір» залишено без задоволення; рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 06 вересня 2023 року залишено без змін; стягнуто з позивача ФГ «Золотий жайвір» на користь ФГ «Агро Остап`є» витрати, понесені ним на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції, у розмірі 4 000 грн; поновлено дію рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 06 вересня 2023 року.
Касаційна скарга:
Касаційна скарга мотивована тим, що:
судами не було встановлено обставин, які б свідчили про доведення орендодавцем до відома орендаря прийнятних для нього умов нового договору оренди, який пропонував укласти орендар, як і обставин того, що саме на цих умовах (прийнятних для орендодавця і попередньо повідомлених орендареві) було укладено новий договір оренди землі з новим орендарем - ФГ «Агро Остап`є». Враховуючи, що ФГ «Золотий жайвір» як первинний орендар мало переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, то в даному випадку наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця-власника земельної ділянки (який відмовляється укладати договір оренди на новий строк) та з боку наступного орендаря ФГ «Остап`є Агро» (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав позивача як первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги про спонукання до укладення договору оренди на новий строк (тобто про визнання такого договору укладеним) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря, з якими позивач і звернувся до суду. Враховуючи, що позивачем як попереднім наймачем орендодавцеві - власнику земельної ділянки, було надіслано письмове повідомлення про бажання реалізувати своє переважне право, а орендодавець, незважаючи на повідомлення позивача про необхідність використання земельної ділянки для власних потреб, уклав новий договір оренди із новим орендарем, переважне право ФГ «Золотий жайвір» на укладення договору оренди землі на новий строк однозначно є порушеним;
судами встановлено, що підставами позову у даній справі були положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону №340-ІХ, а тому застосування апеляційним судом норми матеріального права в редакції, яка втратила чинність, є помилковим;
доводи позивача, що подані адвокатом Хацкевичем Р. М. докази на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції сторонам не надсилались, апеляційний суд визнав необґрунтованими, оскільки обов`язок щодо надсилання іншим учасникам справи таких доказів передбачений в тому випадку, коли сторона у справі подала до суду заяву про ухвалення додаткового рішення, до якої додала докази донесення витрат на правничу допомогу, які є складовими заяви про ухвалення додаткового рішення, а тому до такої заяви підлягають застосуванню правила частини четвертої статті 183 ЦПК України щодо подання заяв, а не правило частини дев`ятої статті 83 ЦПК України щодо подання доказів. Такі мотиви апеляційного суду суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у його постанові від 21 вересня 2022 року у справі №725/1301/21, у якій суд зазначив, що, встановивши порушення позивачем установленого процесуальним законом порядку пред`явлення до відшкодування витрат на правничу допомогу, а саме не направлення позивачем на адреси інших учасників справи (відповідачів) документів, які підтверджують понесені витрати на правничу допомогу, що позбавило відповідачів можливості подати до суду клопотання про неспівмірність розміру таких витрат відповідно до частини шостої статті 137 ЦПК України, суд апеляційної інстанції обґрунтовано повернув без розгляду клопотання позивача про стягнення витрат на професійну правничу допомогу;
представником відповідача ФГ «Агро Остап`є» був адвокат Хацкевич Р. М., який згідно ордеру на право представництва відповідачів здійснював свою адвокатську діяльність індивідуально. Доказів на підтвердження сплати саме адвокату Хацкевичу Р. А. гонорару за надання правничої допомоги у даній справі, як і договору про надання правової допомоги, який укладений клієнтом з даним адвокатом, стороною відповідача до матеріалів справи не долучено, що позбавляло суди правових підстав для віднесення цих витрат до витрат на професійну правничу допомогу.
29 березня 2024 року ФГ «Агро Остап`є» та ОСОБА_1 , через Електронний суд подали відзив на касаційну скаргу, який підписаний адвокатом Хацкевичем Р. М., в якому просили:
відмовити в задоволенні касаційної скарги ФГ «Золотий жайвір»;
рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 06 вересня 2023 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від 12 лютого 2024 року залишити без змін;
стягнути з позивача на користь ФГ «Агро Остап`є» витрати на надання правової допомоги в зв`язку із розглядом справи в касаційному порядку у розмірі 8 000 грн.
Позиція Верховного Суду:
У справі, що переглядається:
ФГ «Золотий жайвір» просило визнати укладеним договір оренди на новий строк та визнати відсутнім право оренди, посилаючись на те, що воно як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк;
суди встановили, що 15 березня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір» укладено договір оренди землі № 2/065. 25 березня 2016 року зареєстроване право оренди на підставі зазначеного договору оренди;
06 січня 2023 року від ОСОБА_1 на адресу ФГ «Золотий жайвір» надіслано лист-повідомлення від 04 січня 2023 року, яким повідомив позивача про небажання поновлювати дію договору та намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд. Вказаний лист-повідомлення ФГ «Золотий жайвір» отримало 03 лютого 2023 року;
ФГ «Золотий жайвір» на адресу орендодавця ОСОБА_1 направило лист-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк №13/02/23-2 від 13 лютого 2023 року, в якому повідомило про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, запропонувало встановити орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі продукцією, строк дії договору 10 років та додало три примірники проєкту договору оренди землі. 01 березня 2023 року ОСОБА_1 направив до ФГ «Золотий жайвір» лист-відповідь, в якому зазначив, що не бажає продовжувати з ФГ «Золотий жайвір» дію договору оренди земельної ділянки, запропонований розмір орендної плати в новій редакції договору є невигідним;
суди врахували, що у разі незгоди орендодавця з поновленням договору оренди згідно з пропозицією, направленою орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі;
суди встановили, що волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі відсутнє у зв`язку з бажанням власника землі самостійно користуватися своєю землею;
суди встановили, що згідно з проектом договору оренди землі передбачено зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років. Тобто сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору.
Висновок:
За таких обставин суди зробили обґрунтований висновок про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір».
Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про те, що подані адвокатом Хацкевичем Р. М. докази на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції сторонам не надсилались, оскільки докази на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції ФГ «Агро Остап`є» подало 21 червня 2023 року (т.1, а.с.118-121). Після цього представник позивача брав участь у судовому засіданні 06 вересня 2023 року, в якому відбувалося дослідження письмових доказів, що підтверджується протоколом судового засідання № 1874258 (т.1, а. с. 140-143).
Необґрунтованими є доводи касаційної скарги, що представником ФГ «Агро Остап`є» був адвокат Хацкевич Р. М., і в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження сплати адвокату гонорару за надання правничої допомоги, оскільки згідно з ордером на надання правничої допомоги від 20 квітня 2023 року адвокат Хацкевич Р. М. діє на підставі договору про надання правової допомоги від 20 квітня 2023 року №20/04/1 (т.1, а. с. 45, 119, 120).
Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального права чи порушенням норм процесуального права і зводяться до переоцінки доказів у справі, що знаходиться поза межами повноважень касаційного суду. У зв`язку з наведеним, касаційний суд вважає, що: касаційну скаргу належить залишити без задоволення; оскаржені рішення - без змін.