Типова ситуація в провадженнях про неплатоспроможність фізичних осіб: боржнику належить земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, яка перебуває в довгостроковій оренді агропідприємства (ТОВ). Затверджений господарським судом план реструктуризації боргів передбачає продаж цієї ділянки в електронній торговій системі (Prozorro.Продажі). Постає практичне питання: чи зобов’язаний арбітражний керуючий персонально повідомити орендаря про аукціон — і чи має орендар переважне право купівлі?

Коротка відповідь: прямого обов’язку персонального повідомлення орендаря Кодекс України з процедур банкрутства (КУзПБ) не встановлює. Проте існують непрямі обов’язки щодо розкриття оренди, а колізія між КУзПБ та Земельним кодексом України (ЗКУ) щодо переважного права орендаря створює реальний ризик оспорювання результатів аукціону. Саме тому повідомлення орендаря доцільно розглядати не як формальність, а як інструмент захисту стабільності продажу.

1. Правова рамка продажу в процедурі реструктуризації

Відповідно до частини першої статті 113 КУзПБ провадження у справах про неплатоспроможність фізичної особи здійснюється в порядку, визначеному Кодексом для юридичних осіб, з урахуванням особливостей Книги п’ятої. Це означає застосування до продажу майна боржника-фізособи правил розділу V Книги четвертої (статті 68–89 КУзПБ).

• Пункт 1 частини третьої статті 124 КУзПБ — план реструктуризації може містити положення про реалізацію частини майна боржника, черговість, строки реалізації та очікувані надходження.

• Пункт 2 частини п’ятої статті 127 КУзПБ — якщо план передбачає продаж майна, керуючий реструктуризацією продовжує виконувати повноваження до завершення продажу, розподілу коштів, затвердження звіту зборами кредиторів і подання його до суду.

• Пункт 10 частини другої статті 114 КУзПБ — арбітражний керуючий звітує перед господарським судом та зборами кредиторів про результати продажу протягом трьох робочих днів з дня продажу.

Замовником аукціону є арбітражний керуючий (частина четверта статті 68 КУзПБ). Відповідно, саме на ньому лежить обов’язок належної підготовки лота.

2. Кого арбітражний керуючий зобов’язаний повідомляти

Система інформування в КУзПБ побудована на принципі публічності, а не адресних повідомлень:

• Частина перша статті 76 — персонально повідомляється лише боржник і лише у разі продажу права вимоги.

• Частина друга статті 76 — під час продажу нерухомого майна оголошення має бути розміщене також на відповідному нерухомому майні. Для земельної ділянки це означає фізичне розміщення оголошення на місцевості.

• Частина п’ята статті 68 — усім учасникам і спостерігачам гарантується рівний доступ до будь-якої інформації про майно та хід підготовки аукціону.

Орендар серед адресатів персонального повідомлення не названий. Проте фізичне розміщення оголошення на ділянці, яку орендар фактично обробляє, функціонально є способом його інформування — і невиконання частини другої статті 76 саме в цьому випадку має підвищену вагу.

3. Оренда як обтяження: обов’язок розкриття в оголошенні

Стаття 77 КУзПБ визначає обов’язковий зміст оголошення про аукціон. Для орендованої ділянки ключовими є такі вимоги:

• Абзац другий частини першої — відомості про арешти або інші обмеження щодо майна. Право оренди, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, є обтяженням і підлягає розкриттю.

• Частина четверта — для земельної ділянки зазначаються розмір, кадастровий номер, цільове призначення, наявність комунікацій.

• Частина десята — обмеження в обороті зазначаються з посиланням на норми закону. Для земель сільськогосподарського призначення це вимоги статті 130 ЗКУ до суб’єктів набуття та граничної площі.

Продаж не припиняє оренди. За частиною першою статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця; аналогічний підхід закріплює стаття 148-1 ЗКУ щодо ділянок, які перебувають у користуванні інших осіб. Отже, покупець набуває ділянку, обтяжену орендою, і умови договору оренди (строк, орендна плата) безпосередньо впливають на ринкову ціну лота.

Практичний наслідок

Нерозкриття оренди в оголошенні — найімовірніше джерело спору. Воно дає покупцю підстави для претензій, а заінтересованим особам — для оспорювання правочину за статтею 73 КУзПБ, оскільки неповна інформація про лот здатна вплинути на формування найвищої ціни.

4. Переважне право орендаря: колізія КУзПБ та ЗКУ

4.1. Норма КУзПБ

Частина шоста статті 68 КУзПБ встановлює категоричне правило: на аукціоні не може бути застосовано переважне право купівлі майна.

4.2. Норма ЗКУ

Стаття 130-1 ЗКУ (запроваджена Законом № 1423-IX, змінена Законом № 3065-IX) надає переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

• у першу чергу — особі, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення в межах відповідної ділянки надр;

• у другу чергу — орендарю земельної ділянки.

За частиною другою статті 130-1 ЗКУ в разі продажу на аукціоні (земельних торгах) переважне право реалізується, якщо пропозиція суб’єкта переважного права дорівнює найбільшій із запропонованих учасниками. Частина дев’ята відсилає до порядку статей 135–139 ЗКУ, а частина четверта передбачає наслідок порушення — позов про переведення прав та обов’язків покупця з одночасним внесенням покупної ціни на депозитний рахунок суду. Виключення для продажу в процедурах банкрутства (неплатоспроможності) стаття 130-1 ЗКУ не містить.

4.3. Дві позиції

Критерій	Позиція А: пріоритет КУзПБ	Позиція Б: пріоритет ЗКУ
Характер норми	Ч. 6 ст. 68 КУзПБ — спеціальна норма для продажу в процедурах неплатоспроможності	Ст. 130-1 ЗКУ — предметно спеціальна норма щодо сільгоспземель
Темпоральний аргумент	—	Ст. 130-1 ЗКУ ухвалена пізніше за КУзПБ (2021, зміни 2023)
Природа торгів	Аукціон в ЕТС за КУзПБ не є «земельними торгами» за ст. 135–139 ЗКУ	Ч. 2 ст. 130-1 ЗКУ прямо охоплює продаж «на аукціоні»
Системний аргумент	Рівність учасників (ч. 5 ст. 68 КУзПБ) несумісна з переважним правом	Ч. 2 ст. 136 КУзПБ відсилає до ЗКУ щодо земель боржника, зайнятого у сільському господарстві
Висновок	Переважного права немає; повідомлення не потрібне	Переважне право існує; орендар має бути поінформований

На нашу думку, переважає позиція А: механізм частини дев’ятої статті 130-1 ЗКУ розрахований на земельні торги з процедурою статей 135–139 ЗКУ, яка не збігається з порядком аукціону в ЕТС, а частина шоста статті 68 КУзПБ прямо регулює саме аукціон у справі про банкрутство. Водночас позиція Б не є маргінальною: буквальне тлумачення частини другої статті 130-1 ЗКУ та відсутність у ній застереження щодо банкрутства дають орендарю аргументований шанс на позов. Відсилання частини другої статті 136 КУзПБ до ЗКУ формально стосується процедури погашення боргів, однак може використовуватися як системний аргумент і в реструктуризації.

Усталеної позиції Верховного Суду саме щодо співвідношення частини шостої статті 68 КУзПБ та статті 130-1 ЗКУ на момент підготовки статті автором не виявлено. Водночас суміжна практика дає достатньо матеріалу для обґрунтування обох позицій.

5. Судова практика, релевантна для спору

5.1. Постанова ВП ВС від 13 лютого 2024 року у справі № 910/2592/19

Велика Палата виснувала, що реалізація майна боржника на аукціоні у справі про банкрутство за своєю правовою природою є продажем, завершальною стадією якого є укладення договору купівлі-продажу; відповідно результати аукціону можуть визнаватися недійсними за правилами недійсності правочинів. Підготовка аукціону, зокрема публікація оголошення, визначена окремим етапом процедури.

Для нашої проблеми ключовими є два висновки. По-перше, з відкриттям провадження боржник перебуває в особливому правовому режимі, і спеціальні норми законодавства про банкрутство мають пріоритет у застосуванні щодо інших законодавчих актів, а спеціальні способи захисту — щодо загальних цивільно-правових. Це найсильніший аргумент на користь частини шостої статті 68 КУзПБ. По-друге, Велика Палата окремо зазначила, що висновки щодо кола осіб, які можуть оспорювати аукціон, сформовані за Законом про банкрутство і не є автоматично застосовними до правовідносин за КУзПБ, стаття 73 якого називає серед заявників також особу, інтереси якої були порушені. Орендар потенційно охоплюється цією категорією.

5.2. Постанова КГС ВС від 13 серпня 2020 року у справі № 922/600/17

Спір стосувався продажу на аукціоні частки банкрута у спільній частковій власності. Касаційний суд скасував рішення попередніх інстанцій і зазначив, що ліквідатор мав вирішити питання обтяжень майна до підготовки аукціону, оскільки наявність обтяжень негативно впливає на ціну майна, що підлягає продажу, і, відповідно, на розмір задоволених вимог кредиторів.

Перенесення на нашу ситуацію: оренда є обтяженням, яке безпосередньо впливає на ціну лота. Це обґрунтовує не лише обов’язок розкриття за статтею 77 КУзПБ, а й кваліфікацію нерозкриття як дефекту підготовки аукціону в розумінні статті 73 КУзПБ. Застереження: справа розглядалася за Законом про банкрутство і стосувалася арешту майна в ліквідаційній процедурі.

5.3. Постанова КГС ВС від 2 жовтня 2019 року у справі № 5006/5/39б/2012

Судова палата для розгляду справ про банкрутство виснувала, що особи, які бажали взяти участь в аукціоні, але не були зареєстровані як учасники, не мають права оскаржувати його результати; належним способом захисту їхнього інтересу є відповідальність організатора аукціону, причому право на штраф мають лише ті, хто намагався взяти участь і перемогти. Аналогом цієї відповідальності в чинному регулюванні є стаття 74 КУзПБ.

Цей висновок обмежує можливості орендаря, який жодних дій для участі в аукціоні не вчиняв. Водночас з урахуванням пункту 102 постанови ВП ВС у справі № 910/2592/19 він не переноситься автоматично на статтю 73 КУзПБ.

5.4. Постанова ОП КЦС ВС від 2 червня 2025 року у справі № 192/553/21

Товариство-орендар земельної ділянки вимагало перевести на себе права покупця після продажу ділянки орендодавицею іншій особі без дотримання переважного права. Об’єднана палата виснувала, що належним способом захисту порушеного переважного права наймача є переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу за сукупності умов: належне виконання обов’язків за договором найму, порушення переважного права купівлі та внесення на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець. У разі неможливості переведення прав орендар має право вимагати відшкодування збитків, тоді як визнання права власності чи визнання договору недійсним є неналежними способами захисту.

Це фактичний сценарій дій орендаря в нашій ситуації. Його слабке місце — зіткнення з частиною шостою статті 68 КУзПБ та з вимогою статті 73 КУзПБ довести, що порушення перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною. Застереження: справа стосувалася продажу за договором, а не на торгах, і розглядалася із застосуванням статті 777 ЦК України та статті 9 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору.

5.5. Контраст із виконавчим провадженням

За пунктом «в» частини першої статті 135 ЗКУ продаж земельних ділянок державним або приватним виконавцем під час виконання рішень здійснюється шляхом проведення земельних торгів у порядку, визначеному ЗКУ, і виконавець є організатором таких торгів. За частиною третьою статті 135 ЗКУ організатор земельних торгів зобов’язаний письмово повідомити суб’єкта переважного права купівлі не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня торгів, із нотаріальним засвідченням справжності підпису на повідомленні. Таку позицію підтвердило й роз’яснення Міністерства юстиції України від 4 грудня 2025 року, надане Асоціації приватних виконавців України (акт індивідуальної дії, що не має нормативного характеру).

Законодавець, отже, прямо підпорядкував примусовий продаж землі у виконавчому провадженні режиму земельних торгів за ЗКУ з відповідним обов’язком повідомлення. Для продажу майна в процедурах КУзПБ аналогічного відсилання не встановлено, а аукціон в ЕТС проводиться за правилами розділу V Книги четвертої КУзПБ. Це вагомий аргумент на користь позиції А: там, де законодавець хотів поширити земельно-правовий режим на примусовий продаж, він зробив це прямо.

5.6. Системний аналог — стаття 362 ЦК України

Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності діє, крім випадку продажу з публічних торгів. Цей виняток відображає загальний підхід: переважне право несумісне з конкурентним публічним продажем, метою якого є формування найвищої ціни. Частина шоста статті 68 КУзПБ є спеціальним проявом того самого принципу.

Аргумент	Джерело	На чию користь
Пріоритет спеціальних норм законодавства про банкрутство	ВП ВС, № 910/2592/19	Позиція А
Переважне право не діє при продажу з публічних торгів	Ст. 362 ЦК України	Позиція А
Режим земельних торгів ЗКУ поширено прямо лише на виконавче провадження	П. «в» ч. 1, ч. 3 ст. 135 ЗКУ	Позиція А
Ст. 73 КУзПБ охоплює «особу, інтереси якої були порушені»	ВП ВС, № 910/2592/19, п. 102	Ризик для замовника аукціону
Обтяження мають бути врегульовані до підготовки аукціону, бо впливають на ціну	КГС ВС, № 922/600/17	Обов’язок розкриття оренди
Захист переважного права — переведення прав покупця або збитки	ОП КЦС ВС, № 192/553/21	Сценарій позову орендаря

6. Матриця ризиків

Ризик	Механізм	Ймовірність
Позов орендаря про переведення прав та обов’язків покупця	Ч. 4 ст. 130-1 ЗКУ	Середня
Визнання недійсним правочину за результатами аукціону	Ст. 73 КУзПБ — порушення порядку підготовки, що могло перешкодити продажу за найвищою ціною	Низька–середня
Стягнення штрафу з замовника аукціону	Ст. 74 КУзПБ — порушення порядку підготовки перешкодило особі взяти участь в аукціоні	Низька
Претензії покупця через нерозкрите обтяження	Абз. 2 ч. 1 ст. 77, ст. 89 КУзПБ	Висока — за відсутності розкриття
Зрив строків виконання плану реструктуризації	Оспорювання результатів аукціону; ч. 6 ст. 124 КУзПБ — граничний строк плану	Середня

7. Практичні рекомендації арбітражному керуючому

1. Повне розкриття оренди в оголошенні: сторони договору, строк, розмір орендної плати, номер запису в Державному реєстрі речових прав; зазначення, що право оренди зберігається за покупцем (ст. 770 ЦК України, ст. 148-1 ЗКУ).

2. Зазначення обмежень в обороті за статтею 130 ЗКУ з посиланням на норму (ч. 10 ст. 77 КУзПБ).

3. Пряма вказівка на позицію щодо переважного права з посиланням на частину шосту статті 68 КУзПБ — це знижує ризик претензій покупця та фіксує правову позицію замовника.

4. Фізичне розміщення оголошення на ділянці (ч. 2 ст. 76 КУзПБ) з фотофіксацією та складанням акта.

5. Персональне інформування орендаря цінним листом з описом вкладення та електронною поштою (за реквізитами з договору оренди) з посиланням на лот в ЕТС. Формулювання — інформаційне, без визнання переважного права.

6. Документування всіх дій у матеріалах звіту про результати продажу (п. 10 ч. 2 ст. 114 КУзПБ).

Позиція орендаря

Орендар (ТОВ) не позбавлений можливості придбати ділянку на загальних підставах — як учасник аукціону. Для юридичної особи слід заздалегідь перевірити відповідність вимогам статті 130 ЗКУ щодо суб’єктного складу та граничної площі. Стратегія «позову після аукціону» за частиною четвертою статті 130-1 ЗКУ пов’язана з необхідністю внести на депозит суду всю покупну ціну та з ризиком відмови з огляду на частину шосту статті 68 КУзПБ.

Висновки

• КУзПБ не покладає на арбітражного керуючого обов’язку персонально повідомляти орендаря про аукціон з продажу земельної ділянки боржника.

• Обов’язковими є розкриття оренди як обтяження в оголошенні (ст. 77 КУзПБ) та розміщення оголошення на самій ділянці (ч. 2 ст. 76 КУзПБ).

• Співвідношення частини шостої статті 68 КУзПБ та статті 130-1 ЗКУ законодавчо не врегульоване; суміжна практика Верховного Суду (пріоритет спеціальних норм банкрутства, виняток для публічних торгів у статті 362 ЦК України, пряме відсилання до ЗКУ лише для виконавчого провадження) підтримує позицію про незастосування переважного права на аукціоні в справі про неплатоспроможність, проте ризик протилежного тлумачення зберігається.

• Персональне повідомлення орендаря — мінімальна за витратами дія, яка суттєво знижує ризик оспорювання продажу та зриву плану реструктуризації.