ІСТОРІЯ СПРАВИ:

Відповідачка була власницею сертифіката на право на земельну частку (пай). У 2012 році вона уклала з позивачем договір оренди земельної частки (паю) строком на 20 років, а у 2014 році їй виділили відповідну земельну ділянку у натурі (на місцевості). Відповідачка зареєструвала право власності на цю ділянку. Але позивача проінформувала аж у 2018 році: надіслала йому повідомлення про припинення договору оренди земельної частки (паю) у зв`язку з оформленням права власності на земельну ділянку.

Позивач звернувся з позовом про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі. Вважав, що після формування земельної ділянки та державної реєстрації орендодавцем права власності на неї договір оренди земельної частки (паю) не припинив дію. Тому його треба переукласти на договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах, що були у договорі оренди земельної частки (паю).

Суди першої й апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову. Вважали, що через зміну предмета оренди і статусу сторін договору оренди земельної частки (паю) цей договір припинив дію. Тому його не можна переукласти.

Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу позивача, має відповісти, зокрема, на такі питання:

(1) які правовідносини слід вважати подібними?

(2) чи має орендар за договором оренди земельної частки (паю) право переукласти його на договір оренди земельної ділянки після того, як орендодавець виділив останню в натурі?

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ:

1)Які правовідносини слід вважати подібними?

Під судовими рішеннями у подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, за змістом яких тотожними, аналогічними є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин.

З метою забезпечення єдності судової практики щодо визначення подібності спірних правовідносин при відкритті (закритті) касаційного провадження у справах за участю того самого позивача Велика Палата Верховного Суду бере до уваги її висновки, сформульовані у цій постанові в справі № 233/2021/19, та відступає від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеного в ухвалі від 4 березня 2020 року у справі № 233/2217/19, про те, що спірні правовідносини щодо договору оренди земельної частки (паю) за участю позивача не є подібними зі спірними правовідносинами у справах № 924/468/14 і № 904/3558/18, які розглянув Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду.

2)Чи має орендар за договором оренди земельної частки (паю) право переукласти його на договір оренди земельної ділянки після того, як орендодавець виділив останню в натурі?

Позивач стверджував, що виділення земельної ділянки в натурі не впливає на чинність договору оренди земельної частки (паю) і на обов`язок відповідачки переукласти цей договір після оформлення її права власності на земельну ділянку. Відповідачка вважала, що у неї нема обов`язку переукладати договір оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі. Крім того, на її думку, припинення існування такого об`єкта, як земельна частка (пай), і набуття позивачкою статусу власниці земельної ділянки мають наслідком припинення договору оренди земельної частки (паю). Суди першої й апеляційної інстанцій погодилися з доводами відповідачки. Натомість Велика Палата Верховного Суду вважає такі висновки помилковими.

Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону № 161-XIV).

Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю (пункт 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України).

Громадяни-власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону (абзац перший Розділу IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час оформлення відповідачкою права власності на земельну ділянку).

Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом (абзац другий Розділу IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час оформлення відповідачкою права власності на земельну ділянку).

Отже парламент легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати користування нею тимчасово іншій особі, а також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди у «речову» після виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості).

Висновок:

Беручи до уваги висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що внаслідок виділення земельної ділянки у натурі (на місцевості) предмет оренди за договором оренди земельної частки (паю) не зникає, а відбувається тільки зміна його юридичного статусу на земельну ділянку, припис пункту 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю) суперечить актам цивільного законодавства — ЦК України та Закону № 161-XIV. А тому застосування такого припису судами першої й апеляційної інстанцій є необґрунтованим.

Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що сторони не передбачили у договорі оренди земельної частки (паю) застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору оренди земельної частки (паю). Домовленість сторін про переукладення договору земельної частки (паю) слід розуміти як таку, що виключає можливість автоматичного припинення зобов`язань за ним у випадку виділення земельної ділянки на місцевості.

Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі, Велика Палата Верховного Суду вважає, що словосполучення «переукладення договору», яке вжили сторони у договорі оренди земельної частки (паю), а парламент — у розділі IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV, слід розуміти і як укладення нового договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням необхідних змін у предметі оренди відповідно до юридичного статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, і як внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення у частині предмета оренди у відповідність з юридичним статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням тих, які стосуються предмета оренди, можна змінити виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.

За змістом наведених приписів виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та набуття права власності на неї ніяк не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Таке виділення не можна вважати обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651 і 652 ЦК України, зокрема не можна розглядати як «істотну зміну обставин».

З огляду на викладене помилковими є висновки судів першої й апеляційної інстанцій про те, що зміна предмета оренди та статусу сторін за договором оренди земельної частки (паю) є підставою для припинення останнього. Велика Палата Верховного Суду погоджується з доводами касаційної скарги та вважає позов обґрунтованим.

Джерело: Постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20) — https://reyestr.court.gov.ua/Review/101829987