Курчин Олег,
заслужений юрист України, кандидат юридичних наук,
заступник Голови Комітету з будівельного права НААУ

Однією з актуальних проблем новобудов, що органічно йдуть у комплексі з бажаним договором купівлі-продажу нерухомого майна в зданому в експлуатацію будинку, є формування взаємовідносин із компаніями, які надають житлово-комунальні послуги.
Загальновідомо, що керуючі компанії, які здійснюють управління багатоквартирним будинком, нав’язують договори на несправедливих умовах із численними додатковими платними послугами за завищеними, порівняно із затвердженими, тарифами.

Така система функціонує й розвивається насамперед у зв’язку з тим, що забудовник від самого початку має на меті формування непрямих каналів подальшого заробітку коштів:

—здає в оренду/продає приміщення, непередбачені офіційно затвердженим планом для цілей реалізації (наприклад, на мансардних поверхах), у зв’язку з чим у будинку з’являються нові мешканці, які активно використовують призначену для передбаченої кількості користувачів інфраструктуру, як-от: ліфти, паркінги, загальнобудинкові мережі;

— створює власне ЖКГ або керуючу компанію, які заключають договори з мешканцями на надання послуг з обслуговування/утримання будинку, нав’язуючи безальтернативну систему тарифів, а також укладають договори щодо надання послуг з охоронними, будівельними компаніями тощо;

— розробляє мережу додаткових послуг під цільову аудиторію, наприклад у розрізі навчальних (школи, курси вивчення іноземних мов, водіння тощо), спортивних (зали, фітнес-клуби тощо) закладів, що функціонують на території житлових комплексів на пільгових умовах і вільно підлаштовують під свої потреби нежитлові приміщення та прибудинкові території, проте сплачують, на відміну від інших орендарів, у рази менші суми комунальних платежів, а тому різниця між реальним й оплаченим розміром використаних ресурсів покладається на інших користувачів відповідних послуг.

На жаль, вірогідність виявити зазначений вище та наявний на практиці взаємозв'язок, а також проаналізувати структуру коштів і надходжень шляхом перевірок як реакції на скарги є надто низькою, зважаючи на приналежність відповідних суб’єктів господарювання чисельним родичам, друзям засновників компанії забудовника тощо.

Крім того, створене забудовником ЖКГ або керуюча компанія налаштовані нав’язати власні шаблонні договори на житлово-комунальне обслуговування споживачеві з численними додатковими платними послугами, від яких у подальшому майже неможливо відмовитися, що призводить до невдоволення споживача, а в майбутньому – до спроб розірвати або певним чином розумно модифікувати такий договір.

Зважаючи на зазначене вище, при укладанні договору з керуючою компанією варто звертати увагу на наступні деталі:

— як правило, відповідні договори укладають на 3-річний строк із застереженням щодо автоматичної пролонгації на той самий період, що, по суті, при відсутності активних дій споживача практично означає укладання безстрокового договору з конкретним ЖКГ/керуючою компанією;

— відповідні договори часто містять застереження щодо можливості зміни тарифів в односторонньому порядку, крім того, належним шляхом оприлюднення такої новини нерідко вважають наявність повідомлення на стенді оголошень або оприлюднення в офіційних друкованих джерелах без будь-якого додаткового повідомлення про таку зміну споживача.

Також відповідно до положень чинного Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відмова споживача від укладання договору з виконавцем комунальної послуги не звільняє його від обов’язку оплати фактично спожитої комунальної послуги, наданої таким виконавцем.

Отже, дієвою відповіддю споживача на подібні зловживання з боку керуючих компаній є конструктивне ведення діалогу з наполяганням на підписанні договору на справедливих умовах, на які Ви, як мешканець та, у першу чергу, споживач послуг, погоджуєтеся та готові пристати від початку, а також, як альтернативний варіант, – створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, що є одним із способів заміни керуючої компанії, послуги якої не влаштовують мешканців.

У теорії, реалізація права співвласників на управління будинком має на меті сприяти використанню власного майна, управлінню, утриманню будинку, проте нині на практиці питання створення ОСББ у новобудовах є досить проблематичним.
Наприклад, змінити керуючу компанію в перші п’ять років після здачі будинку в експлуатацію майже неможливо, ураховуючи, що саме цей період є найкращим часом для отримання легкого прибутку керуючими компаніями, оскільки новобудова не потребує дороговартісних витрат на ремонт, усі елементи будинку ще нові та знаходяться на гарантії. Натомість, коли ж у мешканців з’явиться реальна можливість створення ОСББ, то відразу прийде й час для планової заміни тросів ліфтів, обладнання котельні, ремонту даху, заміни вхідних дверей тощо, що, закономірно, стане фінансовим тягарем для новоствореного ОСББ, а отже, і для самих мешканців.

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» збори співвласників для створення ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
Для створення ОСББ, згідно зі встановленою процедурою, співвласникам необхідно скликати та провести установчі збори, на яких шляхом голосування приймається рішення: про створення об'єднання, обрання Голови, секретаря, членів правління, затверджується статут об’єднання, кошторис, органи управління, уповноважуються певні особи на проведення державної реєстрації об'єднання. Усі рішення викладаються в Протоколі засідання, який підписують усі учасники.

Кожний співвласник або його представник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника до загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Тобто необхідно зібрати 50+1% від загальної площі будинку для створення ОСББ, проте в новозбудованих будинках, де квартири переважно є не заселеними, знаходяться на стадії ремонту, нежитлові приміщення не продані або не здані в оренду, зібрати необхідну кількість власників і провести установчі збори майже неможливо.
Крім того, на практиці існує проблема – швидке створення ОСББ у новозбудованих будинках за ініціативою забудовника, що має наслідком призначення на посади правління ОСББ осіб, які в подальшому жодним чином не виконують узяті на себе обов’язки управління будинком і зловживають своїм становищем.

У такому випадку ініціатива співвласників провести позачергові загальні збори й переобрати правління ОСББ може займати роки, оскільки попереднє правління ігноруватиме будь-які звернення співвласників, не з’являтиметься на загальні збори для звітування та ухилятиметься від передачі установчих, реєстраційних, бухгалтерських документів, протоколів засідань, печаток і штампів. Незважаючи на це, інші співвласники все одно зобов’язані дотримуватися норм Закону України «Про житлово-комунальні послуги» і сплачувати кошти на утримання будинку.

Підсумовуючи вищенаведене, варто зазначити, що найбільш ефективними шляхами вирішення проблеми завищених тарифів на комунальні послуги будуть такі:

— не сприймати шаблонний Договір, запропонований керуючою компанією, як єдиний можливий варіант розвитку подальших взаємовідносин та наполягати на справедливих умовах Договору для Вас як споживача із зазначенням у Договорі виключно тих послуг, які Ви маєте намір використовувати;
— вести активний діалог із надавачем послуг у формі звернень, підкріплених фото- та відеофіксацією неякісно наданих послуг (прибирання, обслуговування мереж, утримання прибудинкової території тощо);
— у разі наміру щодо припинення наявних договірних відносин письмово повідомити про таке рішення надавача послуг, а у разі відсутності відповіді – звертатися до суду з позовом про розірвання відповідного договору;
після судового розгляду – укласти новий договір на прийнятних умовах.