31 серпня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору емфітевзису.

Суд установив, що власником земельної ділянки є позивач. Між сторонами було укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), згідно з яким ОСОБА_1 передав відповідачеві для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у користування земельну ділянку. Згідно з пунктом 4.3.6 цього договору землекористувач зобов’язаний сплачувати до відповідного бюджету земельний податок та інші платежі, які відповідно до законодавства зобов’язаний сплачувати власник земельної ділянки.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився й апеляційний суд, розірвав договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2). Рішення суду мотивовано тим, що факт невиконання умов договору з боку відповідача щодо сплати земельного податку доведений належними та допустимими доказами. Таке порушення є істотним, позивач значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договору, а тому є підстави для дострокового розірвання договору емфітевзису.

Верховний Суд скасував судові рішення, відмовив у задоволенні позову з огляду на таке.

Згідно зі статтею 410 ЦК України землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом, та ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Підстави припинення емфітевзису визначені у статті 412 ЦК України та частині шостій статті 120-1 ЗК України.

Так, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняються у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який було надано право користування; викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Отже, перелік підстав для припинення емфітевзису є невичерпним, оскільки закон може передбачати інші підстави припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Такими є загальні підстави припинення речових прав, які можуть застосовуватись до емфітевзису, зокрема: загибель об’єкта емфітевтичного права фактичного характеру; визнання недійсним або розірвання договору; відмова від договору або його припинення за взаємною згодою сторін; конфіскація земельної ділянки.

Підставою для дострокового розірвання договору емфітевзису ОСОБА_1 зазначив невиконання відповідачем умов договору щодо сплати ним земельного податку (пункт 4.3.6. договору), що призвело до покладення цього тягаря на власника землі позивача.

Верховний Суд зауважив, що для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити, чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності), а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Цивільний кодекс України не встановлює істотних умов для договору емфітевзису, тому при укладенні цього договору треба виходити з загальноприйнятих істотних умов для договорів – предмет, ціна та строк дії (стаття 638 ЦК України).

Суд установив, що спірний договір емфітевзису містить істотні умови договору про його предмет, ціну та строк дії, які відповідач не порушив.

Ураховуючи вказані вище критерії застосування частини 2 статті 651 ЦК України, Верховний Суд вважав , що несплата відповідачем земельного податку (сплату якого чинним законодавством покладено на власника земельної ділянки) не свідчить про істотні порушення умов такого договору, оскільки зазначене порушення не призвело до того, що позивач позбавився того, на що розраховував при укладенні договору емфітевзису, оскільки своєчасно отримав плату за користування земельною ділянкою.

Інших підстав для припинення договору емфітевзису відповідно до вимог статті 412 ЦК України та статті 120-1 ЗК України позивач не зазначив і суд не встановив.

Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 31 серпня 2022 року у справі No 128/3569/20 (провадження No 61-4160св22) можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/106164504.