Малолітні та неповнолітні особи мають право самостійно вчиняти лише дрібні побутові правочини, які забезпечують їх побутові потреби, відповідають їх фізичному, духовному чи соціальному розвитку та стосуються предмета, який має невисоку вартість. Враховуючи те, що особи віком від 16 до 18 років не можуть самостійно розпоряджатися власним нерухомим майном, його продаж завжди пов'язаний із додатковими юридичними труднощами навіть попри те, що дані правочини вчиняються в інтересах дитини та які не призведуть до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом її інтересів.
Водночас, батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов`язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов`язання (ст. 17 «ЗУ Про охорону дитинства»).
Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» передбачено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям.
При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового.
Тож, окрім дозволу органу опіки та піклування, на вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків.
Проте, якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, правочини, можуть бути вчинені без його згоди.
В інших випадках відсутність згоди одного із батьків, може стати перешкодою у вчиненні правочинів, однак якщо один із батьків добровільно не надає згоди на укладення правочинів від імені дитини, це питання можна вирішити шляхом звернення до суду з одночасно двома позовними вимогами, а саме: щодо надання дозволу на укладення без згоди батька договору купівлі-продажу належної дитині квартири або її частки, за умови одночасного укладення позивачем договору дарування на ім`я дитини та щодо надання дозволу на укладення договору дарування квартири або її частки на ім`я дитини без згоди батька.
ЩОДО ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Відповідно до п. 2 ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право постійного користування та право оренди підлягають державній реєстрації.
Згідно ст.6 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Керуючись ч 3 ст.17 Закону України «Про охорону дитинства», батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та(або) державній реєстрації.
Втім, немала кількість договорів оренди земельних ділянок, які належать неповнолітнім особам, вчиняються без дозволу органу опіки та піклування і це може бути підставою для визнання спірного договору судом нікчемним.
Відповідно до ст.177 ч. 1 СК України, батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах.
Правочин, що вчинений батьками і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним (ч.6 ст. 203 та ч 1 ст. 215 ЦК України).
За таких обставин вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену ст. 177 СК України заборону.
Проте, сам по собі цей факт не є безумовним підтвердженням наявності підстав для визнання правочину недійсним. Правочин може бути визнаний недійсним, якщо його вчинення батьками без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права особи, в інтересах якої пред’явлений позов, тобто звуження обсягу існуючих майнових прав дитини або порушення охоронюваних законом інтересів дитини щодо нерухомого майна.
Системний аналіз наведених норм свідчить про те, що дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах – обов`язок батьків, сама по собі відсутність попереднього дозволу органу опіки та піклування не є беззаперечною підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.
ЩОДО ДОГОВОРУ ДАРУВАННЯ НА КОРИСТЬ ДИТИНИ
Згідно з ч. 1 ст. 224 ЦК України, правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (ст. 71 цього Кодексу), є нікчемним.
Водночас, дозвіл органу опіки та піклування по своїй суті є адміністративним актом, який має приватноправову дію та орієнтований на приватне право.
Такий дозвіл потрібний для охорони державою інтересів окремих осіб, зокрема, з метою недопущення припинення права, зменшення майна, і тому держава вважає за необхідне в певних випадках «втручатися» в приватноправові відносини батьків (осіб, які їх замінюють, опікунів, піклувальників) та вимагати отримання дозволу.
Для передання майна неповнолітній дитині у власність за договором дарування не потрібний дозвіл органу опіки та піклування, і тому такий договір не може бути кваліфікований як нікчемний на підставі частини першої статті 224 ЦК України.
Подібні висновки зробив Касаційний цивільний суд у постанові від 29.06.2022 у справі № 571/1607/20.