Договір оренди землі у практиці Верховного Суду
Про договір оренди землі у практиці Верховного Суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Матеріали заходів
03.07.2025

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками договір оренди землі у практиці Верховного Суду, а саме:

  • 1. Загальні положення про договір оренди землі.
  • 2. Сторони договору оренди землі.
  • 3. Укладення договору оренди землі.
  • 4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
  • 5. Істотні умови договору оренди землі.
  • 6. Типовий договір оренди землі.
  • 7. Орендна плата за землю.
  • 8. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
  • 9. Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація права оренди землі.
  • 10. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору оренди землі.
  • 11. Розірвання договору оренди землі.
  • 12. Визнання недійсним договору оренди землі.

У рамках характеристики договіру оренди землі акцентовано на наступному:

1. Загальні положення про договір оренди землі

Договір оренди землі є консенсуальним договором – орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку. Договір встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря – право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця – право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства. (Постанова ВП ВС від 6.03.2024, № 902/1207/22).

Прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду. Надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності не означає позитивного рішення про передачу її в користування, а направлене на ідентифікацію земельної ділянки, яка може стати предметом договору оренди за умови досягнення сторонами згоди щодо умов такого договору. (Постанова ВП ВС від 04.12. 2018, № 32/563).

Новація договору оренди землі:

Колегією суддів КГС у складі ВС передано справу № 910/2389/23 на розгляд ВП ВС з підстав необхідності вирішення виключної правової проблеми щодо порядку набрання чинності договором оренди земельної ділянки, який було визнано укладеним на підставі судового рішення, яке набрало законної сили, однак за відсутності його подальшої державної реєстрації відповідно до закону.

Вказане питання має значення у контексті правомірності вчинення відповідачами новації (договір оренди ) у разі, якщо первісне зобов`язання не виникло у зв`язку із ненабранням чинності договором оренди.

Ознаки новації сформовані при розгляді спорів щодо дії договору оренди землі та його дійсності/недійсності (Постанова КЦС ВС від 13.03.2019, № 609/67/18):

  • нове зобов’язання повинне пов’язувати тих самих осіб, що і первісне;
  • сторони мають досягти згоди щодо заміни одного зобов’язання іншим, а «домовленість про новацію», – це договір про заміну зобов’язання;
  • вчиняється новація у формі двостороннього правочину (новаційного договору);
  • дійсність первинного зобов’язання (недійсність первинного зобов’язання веде до недійсності і нового зобов’язання, що витікає з новації, якщо ж недійсним є новаційний договір, сторони залишаються пов’язаними первинним зобов’язанням, і новація не відбувається);
  • важливою умовою новації є наявність наміру сторін вчинити новацію, про який сторони повинні обов`язково вказати у договорі, оскільки за відсутності такого застереження первинне зобов`язання не припиняється, а буде діяти поряд із новим. (Постанова КЦС ВС від 07.08.2024, № 537/2060/22).

2. Сторони договору оренди землі

Постанова ВП ВС від 10.12.2019, № 906/961/17:

  • Оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташована будівля, яка перебуває у спільній власності декількох суб`єктів, можливе шляхом укладення договору оренди земельної ділянки з усіма власниками будівлі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (співорендарі).
  • Спір за позовом міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, сторонами якого (співорендарями) є чотири особи, у тому числі фізичні особи, які не є підприємцями, підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, спадкування, реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ч. 4 ст. 32 Закону № 161-XIV). Водночас нормою ч. 1 ст. 8-1 Закону установлено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Тобто, нормою ч. 1 ст. 8-1 Закону № 161-XIV прямо заборонено орендарю на власний розсуд здійснювати розпорядження правом оренди земельної ділянки державної власності.  (Постанова ВП ВС від 15.11.2023, 918/119/21).

У разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту особою, відповідна сільська, селищна, міська рада є автоматично в силу закону особою, яка управляє спадщиною за місцезнаходженням земельної ділянки, без додаткового укладення договору на управління спадщиною та має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

(Постанова КГС ВС від 22.11.2018, і №914/2637/17).

3. Укладення договору оренди землі

Право оренди земельної ділянки боржника-орендаря є майновим правом.

До набрання чинності Законом від 28.04.2021 № 1423-IX земельне законодавство передбачало можливість відчуження права оренди земельної ділянки лише власником земельної ділянки. Зокрема, ч. 5 ст. 93 ЗК передбачала, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки – на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Змінами, внесеними Законом № 1423-IX до ч. 5 ст. 93 ЗК України, встановлено, що право, зокрема, оренди земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.

Оскільки права й обов`язки в орендних правовідносинах зберігаються і після набрання чинності новим нормативно-правовим актом, тобто є триваючими, тому до правовідносин щодо відчуження права оренди земельної ділянки застосовуються положення нових актів цивільного законодавства.

Право оренди є відмінним від майна (коштів) об’єктом цивільних прав та має обмежену оборотоздатність для боржника-орендаря. Виконавець не наділений правом накладення арешту на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря. (Постанова ВП ВС від 18.03.2020, № 904/968/18).

Висновок про те, що виконавець не наділений правом накладення арешту на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря, сформований у постанові ВП ВС від 18.03.2020 у справі № 904/968/18 з урахуванням іншого матеріально-правового регулювання спірних правовідносин, тому він не може бути застосованим до правовідносин у справі № 904/1615/22, що розглядається. (Постанова КГС ВС від 17.02.2025 у справі №904/1615/22).

4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі

Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов’язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту. (Постанова ВП ВС від 26.05.2020, № 908/299/18).

Укладення додаткової угоди до договору оренди землі у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою:

Ч. 6 статті 33 Закону  визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до ч. 8  ст. 33 Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. (Постанова ВП ВС від 26.05.2020, справа № 908/299/18).

Позов про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на новий строк як ефективний спосіб захисту права:

Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов’язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (орендодавець продовжував користуватися ділянкою), то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту. (Постанова ВП ВС від 26.05.2020, справа № 908/299/18; постанова ВП ВС від 29.09.2020, справа № 378/596/16-ц –https://reyestr.court.gov.ua/Review/93327297).

5. Істотні умови договору оренди землі

Дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (ст.6 ЦК).

У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. (Постанова ВП ВС від 6.03.2024, № 902/1207/22).

Законом № 340-IX, (набрав чинності 16.01.2020), . Ч. 1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» доповнено: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Цим же Законом ст. 15 Закону викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

ВП ВС зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього ч. 1 ст. 15 та другого речення ч. 1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

ВП ВС погоджується з необхідністю відступити від висновків КЦС ВС, викладених у постанові від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20.  Постанова ВП ВС від 6 березня 2024, № 902/1207/22.

6. Типовий договір оренди землі

Рішення органу місцевого самоврядування про затвердження зразку договору оренди землі з метою конкретизації типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМ України «Про затвердження Типового договору оренди землі» від 03.03.2004 № 220, є обов’язковим для відповідного землекористувача. (Постанова КГС ВС від 29.08.2018, № 908/2100/17).

Згідно зі ст. 13 Закону орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту положень абз. 1 ч. 5 ст. 261, ч. 1 ст. 509 ЦК, ст. 13 Закону слідує, що за договором оренди землі (зобов’язанням з визначеним строком виконання (дії) обов’язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов’язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

За договором оренди землі, із зобов’язанням з визначеним строком виконання (дії) обов’язку з цільового використання земельної ділянки, обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

7. Орендна плата за землю

За змістом ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності:

  • Ч. 3 ст. 22 Закону визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
  • За змістом ч. 4 ст. 23 Закону орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.
  • Норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

8. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом «Про оцінку земель».

Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону НГО земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Строки проведення нормативно-грошової оцінки землі:

За змістом ст. 18 Закону «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення – не рідше ніж один раз на 5–7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок:

  • сільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 5–7 років, а
  • несільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 7–10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни. Суд може самостійно визначити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером, оскільки для визначення розміру нормативної грошової оцінки немає необхідності встановлювати факти, досліджувати докази та надавати їм правову оцінку. (Постанова ВП ВС від 09.11.2021, № 635/4233/19).

9. Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація права оренди землі

Державна реєстрація речового права оренди не є державною реєстрацією договору оренди: ВП ВС у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц вказала, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 1 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності.

Близькі за змістом висновки ВП ВС сформульовано у постановах від 15.01.2020, № 322/1178/17 від 16.06.2020 , № 145/2047/16-ц.

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав, який містить також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна, з якими закон пов’язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків. ВП ВС підтримала правовий висновок ВС України. (Постанова ВП ВС від 23.06.2020, № 696/1693/15-ц).

ВП ВС зазначила, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. Згідно із частиною другою статті 90 ЗК порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом. Згідно із ч. 2  ст. 651 ЦК договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. (Постанова ВП ВС від 15.01.2020, № 322/1178/17).

Державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі та має наслідком ненабрання чинності договором оренди:

  • Проведення після 01 січня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору. Тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав. (Постанова ВП ВС від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц).
  • Державна реєстрація права оренди за договором оренди землі, проведена після спливу терміну, на який цей договір укладався, має наслідком ненабрання чинності договором оренди та відсутність підстав для поновлення договору оренди. (Постанова КГС ВС від 27.11.2018, № 909/1190/17).

10. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору оренди землі

В редакції Закону до 5.12.2019 року стаття 33 Закону мала назву «Поновлення договору оренди землі». В чинній редакції є стаття 32-2 Закону «Поновлення договорів оренди землі», яка має відсилочний характер «Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України». Умова про поновлення договору має встановлюватися договором оренди землі. В чинній редакції ст. 33 Закону має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Ч. 1 ст. 33 Закону: Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до ст. 126-1 ЗК України:

Договором оренди землі може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Чинна редакція статті 33 Закону передбачає:

  • Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця (його спадкоємця) до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
  • До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
  • Орендодавець у місячний строк розглядає лист-повідомлення і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення уповноваженого органу (згідно із ст. 122 ЗК).

Поновлення договорів оренди землі на 1 рік під час дії воєнного стану:

Законом № 2145-ІХ, який набрав чинності 7 квітня 2022 року, ЗК України доповнено пунктами 27 і 28 розд. X «Перехідні положення», у яких передбачено, що під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін договори оренди земельних ділянок, строк користування якими закінчився після введення воєнного стану. Ці положення Закону втратили чинність 19 листопада 2022 року, коли набув чинності Закон України від 9 жовтня 2022 року № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення …».

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що в період із 7 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

КЦС ВС дійшов висновку про те, що з дня набрання чинності Законом № 2698-IX , тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована. (Постанова КЦС ВС від 29.03.2023,№ 563/376/22-ц ).

11. Розірвання договору оренди землі

Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у ст. 32 Закону України «Про оренду землі».

Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у ст. 32 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. (Постанова ВП ВС від 19.07.2019, № 289/718/18).

ВП ВС відступила від правового висновку КЦС ВС щодо моменту виникнення підстав для захисту права сторони договору на внесення змін або розірвання такого договору в судовому порядку, визначивши, що право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає визначеним ст. 16 ЦК способам захисту та не може залежати від поінформованості про позицію іншої сторони чи її волевиявлення щодо внесення змін або розірвання такого договору.

(Постанова ВП ВС від 8.09.2020, № 920/418/19).

За наявності підстав для розірвання договору оренди землі, визначених у договорі, одностороння відмова від виконання умов договору не допускається. Незгода однієї із сторін на розірвання договору за наявності для цього підстав, передбачених цим договором, є неправомірною відмовою від умов договору. (Постанова КЦС ВС від 11 квітня 2018 року у справі № 386/808/16-ц; постанова КЦС від 25 квітня 2018 року у справі № 392/856/15-ц).

ВП ВС відступила від власного висновку, викладеного у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, щодо співвідношення ст. 141 ЗК України та ст. 651 ЦК України при розірванні договору оренди землі, шляхом його конкретизації та зазначення, що пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі.

12. Визнання недійсним договору оренди землі

Договір оренди земельної ділянки, укладений орендодавцем із новим орендарем, може бути визнаний недійсним за позовом орендодавця за чинним і нерозірваним укладеним раніше договором оренди, який є належним позивачем в таких спорах. Оскільки предметом спору є недійсність оскаржуваного договору з моменту його вчинення, то укладення відповідачами додаткової угоди про розірвання цього договору та повернення земельної ділянки під час розгляду справи з унесенням запису про припинення речового права ФГ до відповідного реєстру не є підставою для закриття провадження у справі через відсутність предмета спору. (Постанова ВП ВС від 19.02.2020, № 387/515/18).

Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту: ВП ВС зазначає, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

Належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги – про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. (Постанова ВП ВС від 25.01.2022, № 143/591/20).

Недійсність договору оренди земельної ділянки з підстав визначення орендної плати в ньому без застосування нормативної грошової оцінки: з огляду на встановлені в справі обставини неможливості визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки внаслідок того що компетентними державними органами не було визначено межі села на час укладення оспорюваного договору та врегулювання в договірному порядку процедури усунення таких наслідків, ВП вважає, що прокурором не доведено підстав, за яких може бути виправдано втручання у майнове право відповідача на оренду землі. (Постанова ВП ВС від 05.07.2023, № 912/2797/21).

Суду при розгляді спору про визнання недійсними договорів оренди землі, крім встановлення наявності чи відсутності в договорі оренди землі істотних умов договору, необхідно також встановити, чи порушуються права орендодавця відсутністю в договорі тих чи інших істотних умов договору. (Постанова КЦС ВС від 31.07.2019, № 145/1704/16-ц; постанова КЦС ВС від 30.07.2020, № 471/761/1).

Першоджерело - https://tinyurl.com/yh9wywcc