Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а саме:
1. Правова характеристика договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
2. Істотні умови договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
3. Укладення договору оренди з дотриманням та без дотримання конкурентних засад.
4. Набрання чинності договором оренди та виникнення права оренди.
5. Орендна плата за використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
6. Права та обов’язки сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
7. Внесення змін до договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
8. Поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
9. Переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
10.Різновиди спорів щодо розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
11.Висновок та практичні поради.
У рамках характеристики договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення акцентовано на наступному:
1. Правова характеристика договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар — використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Правову основу становлять:
● Цивільний кодекс України;
● Земельний кодекс України;
● Закон України «Про оренду землі»;
● Типовий договір оренди земельної ділянки, затверджений постановою КМУ №220 від 03.03.2004 року.
Вимоги до договору:
● письмова форма;
● строк дії;
● державна реєстрація права оренди;
● наявність істотних умов.
2. Істотні умови договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Істотними умовами договору оренди землі є:
● дата укладення та строк дії;
● об’єкт оренди;
● орендна плата.
Судова практика:
● Постанова ВС КЦС від 14.07.2021 у справі №506/450/19: при визнанні договору недійсним через відсутність істотної умови суд має встановити, чи порушуються права орендодавця та у чому полягає таке порушення.
● Постанови ВС КЦС від 04.02.2025 у справі №681/1215/22 та від 08.01.2025 у справі №689/1207/21: якщо договір виконувався обома сторонами, кваліфікація його як неукладеного виключається.
3. Укладення договору оренди з дотриманням та без дотримання конкурентних засад
Передача земель державної чи комунальної власності в оренду здійснюється на конкурентних засадах відповідно до ч.2 ст.134 ЗК України.
Не підлягають передачі на конкурентних засадах:
● ділянки для сінокосіння і випасання худоби;
● для городництва;
● при поновленні договорів оренди;
● земельні ділянки під польовими дорогами;
● ділянки під полезахисними лісосмугами.
Після 03.04.2016 перелік винятків був суттєво звужений.
Судова практика:
● Постанови ВП ВС від 20.07.2022 у справі №923/196/20 та від 04.06.2019 у справі №916/3156/17 щодо договорів, укладених без земельних торгів.
● Постанова ВС КГС від 19.06.2024 у справі №917/1520/23: особи, які до змін законодавства отримали дозвіл на розробку документації, могли отримати землю без торгів у передбачених законом випадках.
● Постанова ВС КГС від 04.03.2025 у справі №922/1097/24: за наявності двох або більше охочих право оренди підлягає продажу на торгах; особа може претендувати на відшкодування витрат на документацію.
● Постанова ВС від 09.04.2026 у справі №922/511/24: договір, укладений в обхід аукціону без належних підстав, є нікчемним за ст.228 ЦК України.
4. Набрання чинності договором оренди та виникнення права оренди
Для договорів, укладених до 01.01.2013:
● державна реєстрація речового права не прирівнювалася до державної реєстрації договору;
● без державної реєстрації договору він не набував чинності.
Для договорів після 01.01.2013:
● договір є укладеним з моменту досягнення згоди щодо істотних умов та підписання у письмовій формі.
Водночас виникнення речового права оренди пов’язується з державною реєстрацією права.
Судова практика:
● Постанова ВП ВС від 18.04.2023 у справі №357/8277/19.
● Постанова ВП ВС від 06.03.2024 у справі №902/1207/22: земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди.
● У цій же постанові зазначено, що сторони не можуть самостійно змінювати момент початку перебігу строку договору.
5. Орендна плата за використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Орендна плата є істотною умовою договору оренди землі.
Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі.
Судова практика:
● Постанова ВС КЦС від 11.02.2026 у справі №674/921/22: якщо власник приймає орендну плату після закінчення попереднього договору, це може розцінюватися як погодження з новими умовами оренди.
6. Права та обов’язки сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Орендодавець зобов’язаний передати земельну ділянку у володіння і користування, а орендар — використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Орендар має:
● право користування земельною ділянкою;
● переважне право на поновлення договору;
● право вимагати укладення додаткової угоди.
Орендодавець має право:
● вимагати сплати орендної плати;
● вимагати повернення земельної ділянки після припинення договору.
7. Внесення змін до договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Судова практика:
● Постанова ВП ВС від 15.10.2025 у справі №907/882/22: зміна умов договору після 01.01.2013 набирає чинності з моменту підписання додаткової угоди, а не з дати державної реєстрації.
● Постанова ВП ВС від 05.02.2025 у справі №925/457/23: додаткова угода, укладена до 01.01.2013, набирає чинності не раніше державної реєстрації.
● Постанова ВС КЦС від 01.04.2026 у справі №636/4634/21: суди повинні досліджувати дійсний зміст додаткової угоди.
8. Поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Способами продовження орендних відносин є:
● поновлення договору;
● реалізація переважного права на укладення договору на новий строк.
Стаття 126-1 ЗК України передбачає можливість поновлення без укладення письмового правочину за відсутності заяви про виключення відомостей з Реєстру.
Судова практика:
● Постанова ВП ВС від 31.08.2021 у справі №903/1030/19: поновлення договору не є автоматичною пролонгацією; додаткова угода має бути укладена обов’язково.
● Закон №340-ІХ розмежував поняття поновлення договору та переважного права.
● Постанова ВС КГС від 06.08.2024 у справі №912/300/23: правила ст.126-1 застосовуються до договорів, укладених або змінених після набрання чинності антирейдерським законом.
9. Переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Орендар, який належно виконував обов’язки, має переважне право на укладення договору на новий строк.
Умови реалізації права:
● належне виконання договору;
● направлення листа-повідомлення за 1 місяць до закінчення строку;
● додавання проєкту додаткової угоди;
● відсутність заперечень орендодавця;
● подальше користування земельною ділянкою.
Судова практика:
● Постанова ВС КЦС від 22.02.2023 у справі №954/1000/20.
● Постанова ВП ВС від 25.01.2022 у справі №143/591/20: належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди та про визнання відсутнім права оренди нового орендаря.
● Постанова ВС КГС від 04.02.2026 у справі №920/1557/24: поновлення можливе лише до моменту державної реєстрації права власності на ділянку.
10. Різновиди спорів щодо розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Підстави припинення договору:
● закінчення строку;
● викуп для суспільних потреб;
● поєднання в одній особі орендодавця та орендаря;
● смерть орендаря;
● ліквідація юридичної особи-орендаря тощо.
Підстави судового розірвання:
● істотне порушення договору;
● істотна зміна обставин;
● невиконання умов договору;
● використання землі не за цільовим призначенням;
● порушення екологічних вимог;
● систематична несплата орендної плати.
Судова практика:
● Постанова ВП ВС від 16.07.2025 у справі №910/2389/23: належним способом захисту прав власника після закінчення оренди є вимога про повернення земельної ділянки.
● Постанова ВС КГС від 17.02.2025 у справі №904/1615/22: арешт майнових прав оренди є правомірним способом забезпечення виконання рішення суду.
11. Висновок та практичні поради
Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення є складним правовим механізмом, що поєднує зобов’язальні та речові елементи.
Практичні рекомендації з презентації:
● чітко визначати всі істотні умови договору;
● перевіряти дотримання конкурентних процедур;
● своєчасно реєструвати право оренди;
● належно оформлювати додаткові угоди;
● дотримуватися процедури реалізації переважного права;
● не приймати орендну плату при намірі оскаржувати договір;
● використовувати належні способи судового захисту відповідно до актуальної практики Верховного Суду.
Першоджерело https://tinyurl.com/mpr2c762