Вища школа адвокатури НААУ
Курси з підвищення кваліфікації адвокатів
Telegram
0 800 300 282
дзвінок безкоштовний
Новини
10.05.2022

Чи потрібно сплачувати орендну плату під час воєнного стану?

Матеріал підготував Олександр Коваленко, адвокат, керуючий АБ «Коваленко і партнери», член Ради Комітету з питань захисту бізнесу та інвесторів, що діє у складі НААУ.

За договором оренди орендодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
За оренду майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Також ч. 6 ст. 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Нагадаємо, що відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ст. 218 ГК України передбачено, що учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов’язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за таких умов здійснення господарської діяльності.

Аналогічну позицію закріплено і в ст. 617 ЦК України: особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Законодавець чітко розмежовує підстави «звільнення від сплати орендної плати» та «звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання».
Тому, якщо йдеться про звільнення від сплати за оренду, застосовуємо положення ст. 762 ЦК України, якщо про звільнення від відповідальності – ст. 617 ЦК України, ст. 218 ГК України.

Зверніть увагу, що часткове чи повне звільнення від орендної плати має місце в тому випадку, коли орендар з огляду на обставини, за які він не відповідає, не мав можливості використовувати об’єкт оренди. Тобто звільнення від плати за оренду має місце не тільки під час дії форс-мажорних обставини. Це має суттєве значення, оскільки не кожен договір оренди, його умови (враховуючи об’єкт, його місце розташування, цільове призначення тощо) має причинно-наслідковий зв’язок із форс-мажорними обставини.

Тоді як звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання має місце саме під час дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за таких умов здійснення господарської діяльності.

Поняття та перелік обставин непереборної сили викладено в ч. 2 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», зокрема:
форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської годин,… закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо…

У листі від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а саме: військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Враховуючи це, ТПП України підтвердило, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб за договором, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Із цього листа вбачається, що ТПП України акцентує увагу на необхідності причинно-наслідкового зв’язку між обставинами непереборної сили та зобов’язаннями за договором, точніше неможливість їх виконання внаслідок дії форс-мажорних обставин.

У постановах Верховного Суду від 15.06.2018 у справі № 915/531/17, від 26.05.2020 у справі № 918/289/19, від 17.12.2020 у справі № 913/785/17, від 17.06.2021 у справі № 910/9286/20 зроблено висновок про те, що:

– статтею 14-1 Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні” визначено, що засвідчення дії непереборної сили шляхом видачі сертифіката про форс-мажорні обставини покладено на Торгово-промислову палату України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати;
– форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що такі обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання;
– доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.

Отже, військова агресія російської федерації проти України не в кожному випадку є підставою для звільнення від плати за оренду та відповідальності за порушення господарського зобов’язання. У кожному конкретному випадку потрібно доводити наявність причинно-наслідкового зв’язку і цей обов’язок покладено саме на орендаря.

Від себе хочу доповнити, що одночасно з принципом «обов’язковість договору» діють і принципи «справедливості, добросовісності та розумності».